Чи буде нарешті Київ із дієвим Генпланом 0 18


Зараз у Києві мав би діяти Генплан, ухвалений у 2002 році

Одна з найбільших проблем столиці — хаотична забудова, перекіс у бік будівництва житла, не забезпеченого транспортною, інженерною та соціальною інфраструктурою. Комфорт відходить на другий план. До чого тут генплан Києва і що з ним не так – розбиралась Економічна правда.

«Генплан розвитку Києва має бути презентований до кінця 2019 року», — Віталій Кличко, листопад 2019 року.

«Проєкт нового генерального плану Києва повинен бути представлений на громадські слухання в липні 2019 року, а на розгляд депутатів Київради — у жовтні 2019 року», — Віталій Кличко, травень 2019 року.

«Цього року необхідно ухвалити генеральний план Києва, щоб припинити хаотичну забудову міста», — Віталій Кличко, лютий 2018 року.

«Новий генплан подамо в найближчі місяці і, сподіваюся, на початку 2018 року він буде ухвалений», — Віталій Кличко, вересень 2017 року.

Київський міський голова вже котрий рік не може виконати свою обіцянку і представити на розсуд громади новий проєкт генерального плану столиці.

Зараз Київ функціонує та розбудовується за генпланом, розробленим у 1997 році та ухваленим у 2002 році.

Усі показники чинного генплану розраховані до 2020 року. Якщо у 2020 році не ухвалити новий документ, то у 2021 році може виникнути правова колізія: відведення земельних ділянок і видача містобудівних умов та обмежень відбуватиметься за старим генпланом, дія показників якого вже закінчиться.

Однак і чинний генплан не виконує роль головного містобудівного документа. Розвиток міста, житлова забудова та перепрофілювання великих територій відбувається через сумнівні з точки зору законності детальні плани території.

Чому так сталося і чи матиме столиця України шанс на цивілізаційний розвиток?

Два генплани, обидва не діють

Формально у Києві діє генеральний план до 2020 року, який у 1997 році почав розробляти Інститут генерального плану Києва акціонерного товариства «Київпроект». Депутати Київради затвердили його у 2002 році.

У 2008 році тодішній голова КМДА Леонід Черновецький замовив розробку нового генерального плану госпрозрахунковій організації «Центр містобудування та архітектури». Пізніше її перейменували на «Комунальну організацію «Інститут генерального плану міста Києва».

Так у Києві з’явилися два інститути генерального плану та два різні за суттю документи: «Генеральний план міста Києва до 2020 року» та «Генеральний план міста Києва до 2025 року».

За законодавством, генплан повинен оновлюватися кожні п’ять років. На практиці виходить, що генплан-2020 не оновлюється вже 17 років. Переважно — з політичних причин. Наприклад, чинний генплан передбачає приєднання кількох районів області до адміністративних меж міста.

«Чинний генплан передбачав розширення меж Києва на 65 тис га. Цього не відбулося, ці землі у приміській зоні вже розпайовані. Були помилки і прорахунки у прогнозній кількості автомобілів, кількості населення», — розповідає начальник комунальної організації «Інститут генерального плану Києва» Сергій Броневицький.

«Розвивати місто за цим генпланом вже неможливо. Наприклад, ті території, які передбачалися для промисловості, передані для будівництва і вже забудовані на землях з іншим цільовим призначенням», — додає він.

«Генплан Черновецького» передбачає розвиток міста шляхом ущільнення забудови. Він не затверджений, але саме його використовують проєктанти при розробці детальних планів територій.

На підставі детальних планів територй (ДПТ) забудовникам виділяють земельні ділянки.

«Проєкт нового генерального плану до 2025 року — документ дуже низької якості. Він багато років не може пройти погодження та прийти на зміну попередньому генплану», — каже співрозмовник ЕП у Київській міській раді.

Навіщо потрібен генплан

Генеральний план є основою планування забудови міста. Мета цього документа — створити комфортне середовище для мешканців.

Генплан містить 18 пунктів з усіх сфер міського господарства: економіка, житлове будівництво, кількість шкіл, дитячих садків, стан інженерних мереж, озеленення, екології, транспорту.

Спочатку робиться так званий опорний план: фіксуються поточна ситуація, рішення Київради, дозволи, видані органами виконавчої влади, права на ділянки та майно. Далі проєктувальники розробляють так званий прогноз розвитку міста.

Основне завдання містобудівної документації — раціональне використання території. Завдання генплану — створення підґрунтя для раціонального використання території.

«Генеральний план не настільки деталізований, щоб містити кожну придомову територію чи майданчик для вигулу собак. Генплан відображає загальне функціональне призначення території і відображає економічні показники: прогнозну чисельність населення та кількість транспорту», — розповідає Броневицький.

На положення і цифри генплану повинна спиратися містобудівна документація другого рівня — детальні плани територій і «зонінг». ДПТ і «зонінг» деталізують територію. Вони регламентують параметри забудови для кожного кварталу.

До чого тут забудовники

Проблема чинного генплану в тому, що в КМДА з часів Черновецького цей документ безпідставно ігнорують.

На думку експертів та громадськості, Черновецький доручив розробку нового генплану тільки для того, щоб приховати масові порушення чинного генплану, затвердженого у 2002 році. Таким чином міський голова і його «молода команда» намагалися легалізувати незаконні землевідведення.

Ця ситуація триває досі. Результатом став містобудівний хаос з перекосом в бік будівництва житла, не забезпеченого транспортною, інженерною та соціальною інфраструктурою.

«Київ забудовується на основі детальних планів територій, кожен з яких розробляється на замовлення девелоперів та забудовників. Вони виступають інвесторами розробки ДПТ та переконують Київраду їх ухвалювати», — пояснює один з депутатів Київської міської ради.

Зацікавленість девелоперів в ухваленні ДПТ спричинена тим, що ці документи передбачають максимальне ущільнення забудови за мінімальних об’ємів соціальної інфраструктури.

Тобто ДПТ не уточнюють функціональне зонування генплану, а кардинально його змінюють.

У пресі можна часто побачити заголовки на кшталт «Київрада ухвалила скандальний ДПТ». За останні роки так, наприклад, було легалізовано незаконні житлові комплекси Анатолія Войцеховського і дозволено нищити лісові ділянки у Биківні.

Інститут, який розробляє новий генплан Києва, змушений буде врахувати в проєкті всі ухвалені ДПТ, навіть скандальні.

«Усі проєкти будівництва, які вже почалися, будуть відображені у новому генплані, навіть якщо вони спірні. Інститут враховує всі вихідні дані, у тому числі рішення Київради та дозволи на будівництво, видані Держархбудінспекцією», — пояснив Броневицький.

Коли чекати на новий проєкт

Система розбудови міста на основі ДПТ, яку успішно використовують столичні забудовники, могла тривати довго, якби не закінчувався термін дії чинного генплану. Оновленння містобудівної документації назріло і перезріло.

За даними компанії Geodesign, генплану в місті не дотримуються. Це відбувається через розробку ДПТ, що кардинально змінюють зміст генплану.

Деякі забудовники зводять споруди навіть усупереч ДПТ.

Загалом було досліджено 766 новобудов у Києві. Серед них 136 показали хороші результати з точки зору відповідності стратегії розвитку міста, 328 — частково відповідають, а 31 новобудова виходить за рамки законності.

У профільній комунальній організації запевнили ЕП, що розробка нового генплану перебуває на фінішній прямій.

«Закінчено роботи з оновлення проєкту матеріального генплану на 2019 рік. Найближчими днями чекаємо розділ «Історико-архітектурний опорний план» від субпідрядника — Інституту охорони культурної спадщини при Мінкультури», — каже начальник комунальної організації «Інститут генерального плану м. Києва» Сергій Броневицький.

«Сподіваємося, що протягом наступного місяця Мінкультури погодить історико-архітектурний опорний план. У кінці 2019 року або на початку 2020 року розраховуємо почати процедуру громадських слухань і його погоджень. Це дозволить нам у першому півріччі 2020 року затвердити новий генплан», — говорить чиновник.

Паралельно з громадськими слуханнями буде проводитися роз’яснювальна робота з депутатським корпусом, профільними комісіями, фракціями.

«Сподіваємося, що депутати розглядатимуть цей документ не як політичний, а як господарський. Фактично це територіальна стратегія міста Києва», — каже Броневицький.

У департаменті містобудування та архітектури ЕП повідомили, що подання генерального плану на розгляд Київської міської ради очікується у березні-квітні 2020 року.

Новий генплан, на відміну від старих, буде безстроковим. Відповідні зміни були ухвалені у 2011 році.

Безстроковість передбачає, що нові генплани не повинні бути розраховані до певного року. Документ повинен називатися «Генеральний план міста Києва», а не «Генплан до 2020-го, 2025-го чи 2040 року», — пояснив Броневицький.

Читайте також: Києві знову заговорили про масове розселення хрущовок: зрушиться чи процес з мертвої точки

Автор: Олександр Колесніченко
Фото: Володимир Фалін / День

Предыдущая статьяСледующая статья

"Укрбуд": что происходит с крупнейшей строительной компанией Киева 0 5


«Укрбуд» снова в центре скандала

Компания «Укрбуд» снова оказалась в центре громкого скандала. В сентябре ее теперь уже экс-владелец и бывший нардеп Максим Микитась сообщил, что вышел из строительного бизнеса, продав «Укрбуд Девелопмент» «группе не публичных инвесторов». 

Но по рынку сразу же пошли слухи, что у Микитася попросту отжали «Укрбуд» или же он сам «прячет концы». Ведь на тот момент более 20 строительных площадок компании уже были заморожены, а покупателя квартир заметно нервничали. 

На днях Микитась выдал очередную порцию сенсаций, заявив что «Укрбуд Девелопмент»  незаконно продан ресторатору Дмитрию Федотенкову, а организовал все, в том числе, подделав подпись Микитася, якобы, гендиректор компании Олег Майборода. То есть, на нем и его «пособниках» теперь и вся ответственность за тысячи обманутых покупателей квартир. 

С последними у «Укрбуда» действительно проблемы. Люди уже подали петицию президенту Владимиру Зеленскому с просьбой лично вмешаться в ситуацию. Стройки, которые вроде немного активизировались, сейчас снова стоят. 

То есть, «Укрбуд» вполне может стать новым «Элита центром», похоронив под собой едва ли не всю столичную первичку. Но в этой истории многое происходит за кадром.

Как стало известно, вполне возможно, что в ближайшее время на объекты «Укрбуда» зайдет новый застройщик. Плюс пытается вернуть контроль над компанией Максим Микитась. И пока идут разборки, строить вряд ли начнут. А значит, шансы людей остаться без квартир, к сожалению, высоки. 

Что происходит с «Укрбудом» и к чему готовится покупателям квартир в проблемных домах — разбиралась «Страна».

Микитась возвращается?

В первоначальную версию Микитася продажи «Укрбуда» неким «не публичным инвесторам»  мало кто поверил. На рынке муссировали слухи, что у Микитася попросту отжимают бизнес. Либо это схема «прикрытия» — Микитась формально переписывает бизнес на других людей. Кроме порядка 25 новостроек, «Укрбуд» это еще и выгодные госзаказы (в частности, подряды по Шулявскому мосту, строительству в Чернобыльской зоне и другие объекты). 

Ходили слухи, что на компанию претендует крупный киевский застройщик и друг главы ОП Андрея Богдана Андрей Вавриш. По другой версии — в деле, якобы, сам Богдан.

После того, как в базах данных засветились новые собственники, подозрения еще больше усилились. 

«Укрбуд девелопмент» переписали на топ-менеджера малоизвестной компании по обслуживанию автотранспорта Евгения Дикина и фермера Василия Полевого. Сразу стало понятно, что это подставные лица. 

Но недавно появилась информация о возможном назначении руководителем компании экс-главы ГАСК Сергея Кучера, который давно связан с Максимом Микитасем. И это активизировало волну слухов, что Микитась хочет вернуть контроль над компанией.

Сам Микитась, который после сентябрьского заявления о выходе из строительного бизнеса с последующей посадкой в тюрьму и выходом из нее под гигантский залог, не давал о себе знать, вдруг пустился в откровения.

В эфире канала «Прямой» он заявил, что продажу активов «Укрбуд Девелопмент» организовал гендиректор компании Олег Майборода. Покупатель — известный ресторатор Дмитрий Федотенков.

Микитась также рассказал, что искал инвесторов для «Укрбуда» и даже подписал некие меморандумы — такие себе «понятийки», которые, по словам Микитася, «не несут никакого юридического оформления и юридических последствий».

Затем, по его словам, большая часть этих меморандумов была подделана, подделали также его подпись под документами. Но юридического переоформления компании, по словам Микитася, не было, и она, как и ранее, принадлежит ему.

Он рассказал, что после того, как стал депутатом, передал компанию в управление Олегу Майбороде (гендиректор «Укрбуд Девелопмент».

Но при этом оставался бенефициаром всех основных компаний («Укрбуд Девелопмент» и «Укрбудинвест»).

И сейчас, по словам Микитася, он потерял все активы.

«Это господин Федотенков и господин Майборода. И еще хотел бы подчеркнуть, есть господин Мармиш, который был главным юристом, на людей которого очень много оформилось тоже активов, принадлежащих «Укрбуду». И эти три человека отвечают перед инвесторами за то, что должны достроить и за счет каких средств», — заявил Микитась.

По его словам, в компании выведено активов на 4 млрд гривен.

То есть, по всему видно, что Микитась хочет, во-первых, дистанцироваться от проблем «Укрбуда», которому прочат судьбу второго «Элита центра», во-вторых, по возможности если и не вернуть себе компанию, то, как минимум, хоть что-то еще из нее выжать.

Ответ от его оппонентов не заставил себя ждать.

«Все эти два месяца после продажи бизнеса, он (Микитась — Ред.) пытается выторговать себе денег наперед, понимая, что не ему же отвечать перед людьми, купившими квартиры, а директорам. Чего только не было: угрозы от Микитася, «стрелки» с авторитетными людьми, общение с влиятельными бизнесменами и политиками, которых Микитась подключал к этому вопросу», — заявил гендиректор «Укрбуд Двелопмент» Олег Майборода.

Он, кстати, в долгу не остался и выложил на своей странице в Facebook «компромат» на Микитася.

«Одна из последних машин Максима Микитася – Lamborghini Urus, стоимостью 700 000 долларов. Была первая в Украине. Есть и бронированный Майбах – за 600 тысяч долларов, есть и Aston Martin – за 300 000. И это самый простой пример для ответа на вопрос «куда делись деньги», — написал он.

Но и Микитась сидеть сложа руки не собирается.

То, что он готовится к реваншу стало понятно еще месяц назад, когда появилась информация о готовящемся назначении директором «Укрбуда» экс-главы ГАСК Сергея Кучера, которого считают человеком Микитася. Его назначение также, якобы, поддержали в Офисе президента.  

«Кучера на заседание Совета нацбезопасности по теме Укрбуда за руку привел заместитель главы Офиса президента г-н Трофимов — как смотрящего от ОП. Заседания проходили в закрытом режиме, и всего их за последнее время состоялось пять — тема-то важная, опасная. Как бы до Элиты-Центр-2 не дошло. 14 тыс обиженных вкладчиков сами знаете, куда пойдут, когда не получат ни денег, ни жилья», — написала заместитель главного редактора «Страны» Светлана Крюкова в своем телеграмм-канале.

Как стало известно «Стране» из своих источников, Кучер сильно хотел попасть в «Укрбуд». Но вовсе не из-за проблемной жилой застройки, а, якобы, с прицелом на выгодные госзаказы, в частности, по компании «Укрбудмонтаж» (строительство объектов на территории Чернобыльской АЭС) и «Альянс» (строительство Шулявского моста»).

А осваивать бюджетные деньги, якобы, планировалось под прикрытием Офиса президента.

Но, как сказал наш источник, окончательное согласование Сергей Кучер не прошел. «Он был на встрече в СНБО по вопросу «Укрбуда», но там поддержки не нашел. Как, впрочем, и в Кабмине», сказал источник.

Сам Кучер на просьбу прокомментировать ситуацию пока не отреагировал.

На достройку домов не хватает 2 миллиарда

«Стране» удалось пообщаться с Дмитрием Федотенковым (ему принадлежат киевские рестораны сети Tarantino Family), с которым Микитась, якобы, подписывал некие меморандумы и который теперь по факту — новый владелец «Укрбуда».

Он рассказал свою версию происходящего.

«Я с Микитасем познакомился полтора года назад через Майбороду (гендиректор «Укрбуд Девелопмент»- Ред.), с которым мы соседи. Затем в феврале этого года Микитась предложил мне выкупить корпус «Арсенала», который как раз выставили на СЕТАМ. Я вложил 12 млн долларов, и так мы стали партнерами. Но весной я узнал, что Микитась сфальсифицировал мою подпись и передал объект в залог. Сам он этот факт признал, и, собственно, остался мне должен. А в сентябре Майборода мне позвонил и сказал, что у них все очень плохо — продаж нет, насели проверяющие (было возбуждено несколько уголовных дел плюс начало расследование АМКУ — Ред.). При этом зависло 25 ЖК, которые не за что строить. У меня на тот момент был личный вопрос к Микитасю — его долг. И я предложил, что могу войти в долю в «Укрбуд» и влить туда какие-то деньги. О чем, собственно, и подписали меморандум. И из 11 млн долларов я 9 млн уже передал. Сейчас приостановил финансирование, так как есть вопросы по расходованию этих средств. Но, понятно, что 11 млн не могли решить проблемы «Укрбуда», так как там дефицит средств был не меньше 50 млн долларов. Я привлек других инвесторов (их имена Федотенков назвать отказался — Ред.), но под условие, что нам должно быть передано 50% акций всех юрлиц и мы ставим свой топ-менеджмент. Плюс создается стабилизационый фонд на 500 млн гривен», — рассказал Федотенков.

Он также отметил, что на него оформили ряд компаний.

«Но оформили проблемы, а все по настоящему ценные активы не оформили», — заявил он.

По словам Федотенкова, на сегодняшний день дефицит средств в «Укрбуде» составляет не меньше 2 млрд гривен, нужно достроить 1,5 млн квадратных метров жилья. 

Самому «Укрбуду» это уже не по силам.

«Появилась реальная угроза, что «Укрбуд» рухнет. Это будет не просто «Элита центр», а десять  «Элита Центров». 25 ЖК и 13,7 тысяч покупателей квартир. «Укрбуд» постоянно жил с оборота. Деньги заходили, они их тратили, как свои. Об отчетности, балансе прибыли и убытков тут никто не слышал. Поэтому, когда продажи упали, деньги резко закончились», — говорит Федотенков.

По его словам, он уже провел переговоры с двумя крупными киевскими застройщиками — «Интергалбуд» и «Перфект групп» — о вхождении в проекты «Укрбуда». Те, как говорит Федотенков, не против, но готовы приступить к работам лишь получив заверение о поддержке от властей, что их не «закошмарят» силовики и контролеры.

«Была встреча с властями по этому поводу. Была обещана поддержка. Но пока ничего нет, а мы ждем», — рассказал Федотенков.

То есть, из слов Федотенкова следует, что или государство «поможет» «Укрбуду», оградив его от претензий правоохранителей и контролеров, либо нас ждет «десять «Элита-центров».

Рухнет ли «Укрбуд» и что будет с остальными новостройками

Мы уже писали об эффекте «Укрбуда». После того, как у компании начались проблемы, люди стали бояться не только «домов Микитася», а всех новостроек. Продажи квартир резко упали. Дополнительно сыграл фактор укрепления гривны, ведь автоматически в долларах квартиры в новостройках в один момент подорожали.

Но специфика столичного строительного бизнеса в том, что большинство домов — это, по-сути, «пирамиды» — застройщики продают квартиры и уже на полученные средства строят эти и новые объекты. А если нет продаж — то стройки попросту останавливаются.

Поэтому «Укрбуд» вполне может стать тем фактором, который обвалит весь рынок нового жилья.

«20-30% рынка новостроек столицы находящихся в сфере влияния УкрБуд парализованы из-за корпоративных скандалов. Как следствие, многие участники рынка (проектировщики, строительные подрядчики, поставщики материалов и прочие) просто не понимают что им делать. Результатом может быть снижение активности в сегменте новостроек. В 2020 году доля сделок на вторичном сегменте увеличится с 50 до 70%», — отметил управляющий партнер ARTA Property Management Михаил Артюхов.

Наш источник на строительном рынке рассказал, что в среде застройщиков сейчас — настоящая паника.

«Если рухнет «Укрбуд», это ударит по всей отрасли. Все опасаются резкого падения продаж и  репутационых рисков. Всеми правдами и неправдами рынок, оказавшись в заложниках у одной компании, попытается «вытянуть» проекты «Укрубуда». Но этот вопрос может утонуть в разборках, как у нас обычно бывает. Еще летом «Укрбуд» предпринял попытку продать наиболее ликвидные свои проекты, часть из которых выкупил «Интергаобуд». Но пока неясно, куда пошли вырученные за эти проекты деньги. Теоретически стоимость всего «ликвида» могла бы покрыть ряд издержек на достройку уже начатых проектов. Но стройки стоят», — говорит источник.

Эксперты не исключают, что вслед за продажами, рухнут и цены в новостройках.

«Существенно снизить цены застройщиков может заставить несколько моментов. Во-первых, полная остановка и заморозка рынка на длительный период. Когда ничего не будет продаваться, слабо строиться и оборотные средства иссякнут. Во-вторых, внешние финансовые и политические факторы. Мы пока не знаем, как поведет себя гривна под новый год (а в особенности — в 2020 году), что будет в политикуме и как украинская экономика будет себя чувствовать. Нельзя исключать самые разные сценарии. Понижение цен может быть в пределах 3-5%, дальше — бизнес становится нерентабельным», — говорит эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак.

Но главным остается все же вопрос — что будет с домами «Укрбуда» и покупателями квартир. Тут, по словам Берещак, возможны два сценария — или их достроят другие застройщики (но им нужны гарантии, в том числе и по той причине, что с документами на ряд объектов есть проблемы), или же «мобилизуется» сам «Укрбуд». Но, как уже понятно их слов Федотенкова, больше надеются стоит все же на сторонних застройщиков.

И, по нашей информации, сватают дома «Укрбуда» застройщикам не только в самой компании, но и чиновники — якобы, ведутся негласные переговоры с подрядчиками на предмет их интереса к недостроям. «Но понятно, что минимум, чем рискую покупатели — это срыв сроков ввода в эксплуатацию объектов», — говорит Берещак.

Чтобы решить проблему «Укрбуда» понадобится не меньше года, — считает коммерческий директор Svitlo Park Александр Панфилов.

«Площадки и объекты разные, есть и проблемные, а есть достаточно привлекательные для входа новых девелоперов. думаю, что в течение года объекты будут распределены между разными девелоперами. Далее, вероятно, существующие проекты откорректируют, что тоже займет какое-то время», — подытожил Панфилов.

Автор: Людмила Ксенз

 

Яких змін чекають на ринку сухих будівельних сумішей 0 5


Новий виробничий комплекс створить 500-700 нових робочих місць

Після побудови нового заводу сухих сумішей групи «Ковальска» її доля на ринку може збільшитися удвічі, наразі вона становить 7%.

Завод буде розташований на Львівщині. Новий виробничий комплекс розміститься на ділянці 6 га, в 70 км від західної границі. Кількість створюваних робочих місць – 500-700. Будівництво розпочнеться у першому кварталі наступного року, виробництво планується розпочати у кінці 2021-початку 2022 року.

«Потужності Siltek у Києві завантажені на 90% останні роки, тому ми, проаналізувавши запит, вибрали Львівську область для побудови нового заводу», — повідомив Сергій Пилипенко, генеральний директор ПБГ «Ковальська».

Будівництво заводу — лише перший етап масштабного проекту.

«Інвестиції в першу чергу будівництва ми оцінюємо у 15-20 млн грн. Проєктна потужність — 120 тис. т сухих будівельних сумішей на рік», — повідомив Сергій Гончаренко, керівник департаменту закупівель ПБГ «Ковальська».

Знаковість проекту полягає також в тому, що будуватися він буде по BIM-технологіям.

«Це перший наш досвід втілення BIM-технологій у спорудженні промислових об’єктів», — сказав Пилипенко.

Читайте також про те, що «Арселорміттал Кривий Ріг» проведе реконструкцію хвостосховища «Миролюбівка». А також про інсайди будівельної галузі мовою цифр.  
Источник: propertytimes

Most Popular Topics

Editor Picks