Чому будівельні компанії ігнорують мільярдний ринок термомодернізації 0 18


На тендери з термомодернізації подається дуже мало компаній

В Україні досить просто уявити обсяг ринку термомодернізації — це майже всі будівлі, які ми щодня бачимо навколо. Чому на тендери з термомодернізації бюджетних будівель подається так мало будівельних компаній – розмірковувала у HB виконавчий директор iC consulenten в Україні Олена Рибак.

В Україні немає роботи для будівельників, тому вони їдуть працювати закордон. В Україні погано оплачують працю будівельників. В Україні не інвестують в інфраструктуру. Такі тези лунають від гравців будівельного ринку майже щодня.
У той же час, на тендери з термомодернізації (комплексу робіт із забезпечення енергоефективності) бюджетних будівель, які ми супроводжуємо як технічні консультанти, подається дуже мало будівельних компаній.

Основні претенденти на гроші за виконання робіт з термореновації — це всього декілька досвідчених будівельних компаній, решта учасників, а їх теж небагато — не мають належної кваліфікації.

Чому ж на таких тендерах немає конкуренції? Чи може бути цікавим для будівельників ринок енергоефективності?

Фінансування — зобов’язання щодо енергоефективності та програми кредитування

З 2011 року Україна ратифікувала договір про Енергетичне Співтовариство. Вже на той час міжнародні фінансові організації активно готували кредитні лінії на модернізацію різних об’єктів комунальної інфраструктури, серед яких: будівлі, об’єкти теплопостачання та водопостачання.

На сьогодні існуючих кредитних ліній від міжнародних організацій на таку інфраструктуру в Україні близько 1 млрд євро.

Загальні потреби в інвестиціях на повну модернізацію об’єктів оцінити дуже складно, але за різними оцінками потреби для житлового фонду можуть сягати 45 млрд євро, для громадських будівель та комунальних підприємств — щонайменше 10-20 та 10-15 млрд євро відповідно.

Певні успіхи демонструють і урядові програми. Наприклад, з жовтня 2014 року діє програма «теплих кредитів», розроблена Держенергоефективності.

Програмою передбачено відшкодування з держбюджету коштів на певне енергоефективне обладнання для приватних домогосподарств (від 30-35%) та ОСББ (40% суми кредиту). З початку дії програми системою відшкодування скористалися понад 400 тис. сімей, які залучили більше 5 млрд грн «теплих кредитів».

Очікування також зростають від Фонду Енергоефективності в який, згідно заяви міністерки фінансів Оксани Маркарової, уряд закладає у проект бюджету на 2020 рік 2 млрд грн, стільки ж планує надати і мультидонорський фонд. Це небагато, але для першого року повноцінної роботи Фонду достатньо, аби відпрацювати механізми.

Очікується, що саме Фонд стане основним інструментом для порятунку зношеного житлового фонду.

Обсяг ринку комплексної термореновації будівель

В Україні досить просто уявити обсяг ринку термореновації — це майже всі будівлі, які ми щодня бачимо навколо себе.

У цифрах картина така:

Житловий фонд — багатоповерхівки 60-90х років будівництва та гуртожитки, які потребують термінової модернізації. Їх маємо близько 150 тисяч. Садочки, школи, університети, лікарні, поліклініки, об’єкти культури — близько 43 тисяч будівель. Не уточнений сегмент адміністративних та відомчих будівель, та взагалі невідомий сегмент будівель військових та пенітенціарних установ.

Більшість, якщо не всі ці будівлі, і мають бути модернізовані. Отже, маємо широке поле роботи для будівельних компаній.

Конкуренція

Великими проектами (від 3-10 млн євро інвестицій) вже цікавляться міжнародні будівельні компанії, що виступають генеральними підрядниками. Такі проекти мають вищі кваліфікаційні вимоги до учасників тендеру, тому дуже часто їм можуть відповідати лише міжнародні компанії.

Але такі Інвестиційні програми від 3, 5 або 10 мільйонів євро можуть дозволити собі більші міста з великим бюджетом розвитку. Таких міст в Україні з резервами для міжнародних запозичень лишилось небагато.

А от маленькі проекти (один або два об’єкти) можуть бути цікавими для невеликих місцевих компаній. Але тим не менше, заявників на такі тендери небагато. Часто вони не відповідають вимогам МФО, і проект буксує.

З мільярду відкритих кредитних ліній на сьогодні Україна вибрала лише 5%. Такими темпами 200 тисяч українських будівель можуть просто не дочекатися реновації
І ця проблема не локальна, як може здатися на перший погляд. Відсутність ринку надавачів послуг та виконавців робіт з модернізації будівель — не єдина, але вагома причина дуже низької вибірки по кредитним лініям МФО. З мільярду відкритих кредитних ліній на сьогодні Україна вибрала лише 5%. Такими темпами 200 тисяч українських будівель можуть просто не дочекатися реновації.

Що ж робити, щоб стабільний ринок, який може дати проекти будівельній компанії на багато років наперед, став видимим для українських компаній?

Для залучення великих гравців — збільшувати кількість крупних об’єктів для модернізації. Малі проекти треба структурувати та групувати (в рамках заявок від міст, або, як часто роблять МФО), щоб створити фінансовий інтерес та зменшити адміністративні та накладні витрати і паралельно — обов’язково комунікувати перспективи зростання цього ринку, аби компанії були зацікавленні нарощувати свої потужності вже зараз.

Для залучення невеликих підрядників вони мають розуміти перш за все перспективи ринку та те, як саме потрібно вести бізнес, щоб працювати у міжнародних проектах.

Перспективи

Припускаємо, що причина низької пропозиції зі сторони підрядників на невеликі проекти модернізації — неготовність працювати за міжнародними стандартами, які є обов’язковою вимогою для всіх учасників у міжнародних проектах. Але ми впевнені, що в Україні достатньо професійних зростаючих компаній, які просто пропустили для себе цей сегмент бізнесу. І робота за міжнародними правилами впишеться у ДНК їх бізнесу, допоможе успішно працювати на перспективному ринку. А країна отримає шанс зберегти житловий фонд та муніципальні будівлі.

Отже, які критерії повинна врахувати компанія, щоб стати успішним підрядником у міжнародних проектах:

Мати прозору та зрозумілу фінансову та організаційну звітність. Працювати за незрозумілими схемами та занижувати обороти вигідно в короткостроковій перспективі. Адже тенденції ринку доводять, що надійніше будувати сталий бізнес, який буде розвиватися та зростати. І це не утопія. Наш 6-річний досвід роботи доводить, що в Україні це реально. Надприбутків не буде, але можливість спати спокійно та працювати на ринку за чіткими правилами — безцінна. Уникати конфлікту інтересів в роботі. В Україні бізнес по схемі «все включено» дуже популярний, у повазі «свої» проектанти, надавачі послуг та виробники. Але в рамках проектів з фінансуванням МФО так працювати не вийде. За міжнародною практикою цінуються незалежні консультанти і будівельні компанії, які мають найкращі ціни на різні технічні рішення, не тільки на ті, що виробляються ними самими. Накопичувати досвід. Має сенс виходити на ринок послуг з комплексної модернізації житлових та громадських будівель вже зараз. Саме ті компанії, які найшвидше напрацюють досвід (за кількістю та об’ємом проектів,) стануть надійними партнерами для багатьох інвестиційних програм. Напрацювати портфоліо можна у проектах з модернізації разом з міжнародними компаніями. Вони зазвичай беруть місцевих партнерів для безпосереднього виконання робіт. Працювати над якістю. І це не тільки про «європейські норми і стандарти», адже наші українські вже багато у чому відповідають тим самим «кращим практикам». Це про їх дотримання. Поки що ж на практиці — «а в нас всі так роблять». Якісно — це дотримуватись ДБНів, перейматися довгостроковою експлуатацією встановленого у процесі модернізації обладнання — щоб не доводилося міняти встановлені вікна та виводити плісняву на підвіконнях кожен другий рік.

Читайте також про те, що держава планує згорнути програму «теплих кредитів» — чи варто це робити.  А також про можливості програми «Енергодім» для ОСББ.

Предыдущая статьяСледующая статья

Трехэтажное здание сделают четырехэтажным:в Киеве начали реконструкцию корпуса университета Гринченко (ФОТО) 0 5


Университет — учреждение коммунальной собственности

В корпусе Киевского университета имени Бориса Гринченко, который расположен на проспекте Павла Тычины, 17 начались работы по реконструкции — об этом сообщил заместитель председателя КГГА Вячеслав Непоп.

Университет является учреждением коммунальной собственности, в нем обучаются более 8000 студентов по 20 специальностям.

Во время реконструкции планируется превратить трехэтажное здание в четырехэтажное за счет демонтажа мансарды и надстройки дополнительного этажа. Общая площадь корпуса увеличится с 7 тыс кв м до 12,5 тыс кв м.

«Здание станет более удобным для студентов и преподавателей, в этом корпусе смогут учиться до 1500 студентов ежедневно и работать 154 сотрудников, — отметил Вячеслав Непоп. — Будут созданы возможности для доступа и обучения маломобильных посетителей, оснащен лифт, пандусы».

Функциональная схема расположения помещений в основном сохранится. В корпусе будут обустроены три лектория на 100-120 мест каждый и актовый зал на 350 мест.

Реконструированное здание будет отвечать новейшим требованиям энергоэффективности. Предусмотрено использование современных строительных материалов, энергосберегающее светопрозрачное заполнения окон и витражей.

В учебных аудиториях, кабинетах компьютерных технологий, тренинговых аудиториях, актовом зале будут установлены интерактивные экраны и проекторы. Высокоскоростной интернет будет доступен на территории всей учебной части.

Реконструкция предусматривает благоустройство прилегающей территории, озеленение, установку современного освещения, перекладывание внешних сетей дождевой и бытовой канализации, водоснабжения и тепловых сетей.

Гаражи на территории будут демонтированы, а вместо них обустроена открытая автопарковка на 52 места и велопарковка на 16 мест для преподавателей и студентов.

Заказчиком реконструкции выступает коммунальное предприятие «Житлоинвестбуд-УКБ». Ориентировочный срок реконструкции – около 15 месяцев.

Читайте также о том, что Кличко пообещал новый Генеральный план Киева до конца года.  А также о том, что в Киеве транспортную инфраструктуру будут развивать в ином направлении.

Чи буде нарешті Київ із дієвим Генпланом 0 9


Зараз у Києві мав би діяти Генплан, ухвалений у 2002 році

Одна з найбільших проблем столиці — хаотична забудова, перекіс у бік будівництва житла, не забезпеченого транспортною, інженерною та соціальною інфраструктурою. Комфорт відходить на другий план. До чого тут генплан Києва і що з ним не так – розбиралась Економічна правда.

«Генплан розвитку Києва має бути презентований до кінця 2019 року», — Віталій Кличко, листопад 2019 року.

«Проєкт нового генерального плану Києва повинен бути представлений на громадські слухання в липні 2019 року, а на розгляд депутатів Київради — у жовтні 2019 року», — Віталій Кличко, травень 2019 року.

«Цього року необхідно ухвалити генеральний план Києва, щоб припинити хаотичну забудову міста», — Віталій Кличко, лютий 2018 року.

«Новий генплан подамо в найближчі місяці і, сподіваюся, на початку 2018 року він буде ухвалений», — Віталій Кличко, вересень 2017 року.

Київський міський голова вже котрий рік не може виконати свою обіцянку і представити на розсуд громади новий проєкт генерального плану столиці.

Зараз Київ функціонує та розбудовується за генпланом, розробленим у 1997 році та ухваленим у 2002 році.

Усі показники чинного генплану розраховані до 2020 року. Якщо у 2020 році не ухвалити новий документ, то у 2021 році може виникнути правова колізія: відведення земельних ділянок і видача містобудівних умов та обмежень відбуватиметься за старим генпланом, дія показників якого вже закінчиться.

Однак і чинний генплан не виконує роль головного містобудівного документа. Розвиток міста, житлова забудова та перепрофілювання великих територій відбувається через сумнівні з точки зору законності детальні плани території.

Чому так сталося і чи матиме столиця України шанс на цивілізаційний розвиток?

Два генплани, обидва не діють

Формально у Києві діє генеральний план до 2020 року, який у 1997 році почав розробляти Інститут генерального плану Києва акціонерного товариства «Київпроект». Депутати Київради затвердили його у 2002 році.

У 2008 році тодішній голова КМДА Леонід Черновецький замовив розробку нового генерального плану госпрозрахунковій організації «Центр містобудування та архітектури». Пізніше її перейменували на «Комунальну організацію «Інститут генерального плану міста Києва».

Так у Києві з’явилися два інститути генерального плану та два різні за суттю документи: «Генеральний план міста Києва до 2020 року» та «Генеральний план міста Києва до 2025 року».

За законодавством, генплан повинен оновлюватися кожні п’ять років. На практиці виходить, що генплан-2020 не оновлюється вже 17 років. Переважно — з політичних причин. Наприклад, чинний генплан передбачає приєднання кількох районів області до адміністративних меж міста.

«Чинний генплан передбачав розширення меж Києва на 65 тис га. Цього не відбулося, ці землі у приміській зоні вже розпайовані. Були помилки і прорахунки у прогнозній кількості автомобілів, кількості населення», — розповідає начальник комунальної організації «Інститут генерального плану Києва» Сергій Броневицький.

«Розвивати місто за цим генпланом вже неможливо. Наприклад, ті території, які передбачалися для промисловості, передані для будівництва і вже забудовані на землях з іншим цільовим призначенням», — додає він.

«Генплан Черновецького» передбачає розвиток міста шляхом ущільнення забудови. Він не затверджений, але саме його використовують проєктанти при розробці детальних планів територій.

На підставі детальних планів територй (ДПТ) забудовникам виділяють земельні ділянки.

«Проєкт нового генерального плану до 2025 року — документ дуже низької якості. Він багато років не може пройти погодження та прийти на зміну попередньому генплану», — каже співрозмовник ЕП у Київській міській раді.

Навіщо потрібен генплан

Генеральний план є основою планування забудови міста. Мета цього документа — створити комфортне середовище для мешканців.

Генплан містить 18 пунктів з усіх сфер міського господарства: економіка, житлове будівництво, кількість шкіл, дитячих садків, стан інженерних мереж, озеленення, екології, транспорту.

Спочатку робиться так званий опорний план: фіксуються поточна ситуація, рішення Київради, дозволи, видані органами виконавчої влади, права на ділянки та майно. Далі проєктувальники розробляють так званий прогноз розвитку міста.

Основне завдання містобудівної документації — раціональне використання території. Завдання генплану — створення підґрунтя для раціонального використання території.

«Генеральний план не настільки деталізований, щоб містити кожну придомову територію чи майданчик для вигулу собак. Генплан відображає загальне функціональне призначення території і відображає економічні показники: прогнозну чисельність населення та кількість транспорту», — розповідає Броневицький.

На положення і цифри генплану повинна спиратися містобудівна документація другого рівня — детальні плани територій і «зонінг». ДПТ і «зонінг» деталізують територію. Вони регламентують параметри забудови для кожного кварталу.

До чого тут забудовники

Проблема чинного генплану в тому, що в КМДА з часів Черновецького цей документ безпідставно ігнорують.

На думку експертів та громадськості, Черновецький доручив розробку нового генплану тільки для того, щоб приховати масові порушення чинного генплану, затвердженого у 2002 році. Таким чином міський голова і його «молода команда» намагалися легалізувати незаконні землевідведення.

Ця ситуація триває досі. Результатом став містобудівний хаос з перекосом в бік будівництва житла, не забезпеченого транспортною, інженерною та соціальною інфраструктурою.

«Київ забудовується на основі детальних планів територій, кожен з яких розробляється на замовлення девелоперів та забудовників. Вони виступають інвесторами розробки ДПТ та переконують Київраду їх ухвалювати», — пояснює один з депутатів Київської міської ради.

Зацікавленість девелоперів в ухваленні ДПТ спричинена тим, що ці документи передбачають максимальне ущільнення забудови за мінімальних об’ємів соціальної інфраструктури.

Тобто ДПТ не уточнюють функціональне зонування генплану, а кардинально його змінюють.

У пресі можна часто побачити заголовки на кшталт «Київрада ухвалила скандальний ДПТ». За останні роки так, наприклад, було легалізовано незаконні житлові комплекси Анатолія Войцеховського і дозволено нищити лісові ділянки у Биківні.

Інститут, який розробляє новий генплан Києва, змушений буде врахувати в проєкті всі ухвалені ДПТ, навіть скандальні.

«Усі проєкти будівництва, які вже почалися, будуть відображені у новому генплані, навіть якщо вони спірні. Інститут враховує всі вихідні дані, у тому числі рішення Київради та дозволи на будівництво, видані Держархбудінспекцією», — пояснив Броневицький.

Коли чекати на новий проєкт

Система розбудови міста на основі ДПТ, яку успішно використовують столичні забудовники, могла тривати довго, якби не закінчувався термін дії чинного генплану. Оновленння містобудівної документації назріло і перезріло.

За даними компанії Geodesign, генплану в місті не дотримуються. Це відбувається через розробку ДПТ, що кардинально змінюють зміст генплану.

Деякі забудовники зводять споруди навіть усупереч ДПТ.

Загалом було досліджено 766 новобудов у Києві. Серед них 136 показали хороші результати з точки зору відповідності стратегії розвитку міста, 328 — частково відповідають, а 31 новобудова виходить за рамки законності.

У профільній комунальній організації запевнили ЕП, що розробка нового генплану перебуває на фінішній прямій.

«Закінчено роботи з оновлення проєкту матеріального генплану на 2019 рік. Найближчими днями чекаємо розділ «Історико-архітектурний опорний план» від субпідрядника — Інституту охорони культурної спадщини при Мінкультури», — каже начальник комунальної організації «Інститут генерального плану м. Києва» Сергій Броневицький.

«Сподіваємося, що протягом наступного місяця Мінкультури погодить історико-архітектурний опорний план. У кінці 2019 року або на початку 2020 року розраховуємо почати процедуру громадських слухань і його погоджень. Це дозволить нам у першому півріччі 2020 року затвердити новий генплан», — говорить чиновник.

Паралельно з громадськими слуханнями буде проводитися роз’яснювальна робота з депутатським корпусом, профільними комісіями, фракціями.

«Сподіваємося, що депутати розглядатимуть цей документ не як політичний, а як господарський. Фактично це територіальна стратегія міста Києва», — каже Броневицький.

У департаменті містобудування та архітектури ЕП повідомили, що подання генерального плану на розгляд Київської міської ради очікується у березні-квітні 2020 року.

Новий генплан, на відміну від старих, буде безстроковим. Відповідні зміни були ухвалені у 2011 році.

Безстроковість передбачає, що нові генплани не повинні бути розраховані до певного року. Документ повинен називатися «Генеральний план міста Києва», а не «Генплан до 2020-го, 2025-го чи 2040 року», — пояснив Броневицький.

Читайте також: Києві знову заговорили про масове розселення хрущовок: зрушиться чи процес з мертвої точки

Автор: Олександр Колесніченко
Фото: Володимир Фалін / День

Most Popular Topics

Editor Picks