Чому право оренди на землю і дозвільна документація мають стати комерційним інструментом 0 2

СЕРГІЙ ОВЧИННИКОВ
незалежний експерт,
директор компанії Stokman

А віз і нині там

14. Рівно стільки років пройшло з моменту, коли я вперше підняв це питання на засіданні ради директорів Української будівельної асоціації. «А віз і нині там».

Щоб в ринок української нерухомості прийшли реальні гроші, потрібно перш за все нормалізувати земельні відносини. Полегшені перехід права оренди на землю, створення можливості його застави, закріплення дозвільної документації за кадастровим номером земельної ділянки призведуть до лібералізації ринку, збільшення та спрощення конкуренції на ринку нерухомості, що дозволить значно прискорити інвестиції і процес розвитку проектів, збільшить їх кількість. Для цього необхідно зробити право оренди комерційним, тобто предметом торгу. На чому саме це може ґрунтуватися і на що згодом вплине, розповідає експерт Сергій Овчинников.

Права оренди земельної ділянки

Сьогодні на ринку близько 90% ділянок, придатних для розвитку проектів нерухомості, перебувають в оренді. Інвестор купує не землю, не право оренди на землю, а компанію (титулодержателя), за якою закріплено право оренди на цю землю. Але разом із ділянкою він отримує всі ризики, пов’язані з компанією: боргові зобов’язання, корпоративні та майнові проблеми тощо. З досвіду проведення близько 100 перевірок (дью-ділідженс) проектів, такі проблеми зустрічаються практично в кожному випадку.

Перевести право оренди на нову компанію або неможливо, або процес може зайняти кілька років, оскільки потрібна розробка й узгодження нового проекту відведення земельної ділянки, проходження земельних комісій і голосування сесій міських та обласних рад. Тобто шлях інвестора стає тернистим і вкрай ризикованим.

Якщо узаконити продаж прав оренди, а ця практика існує в усьому світі, то відразу встановиться справедлива ринкова ціна на землю, що сьогодні стримує дефіцит якісної пропозиції.

Зараз на ринку житла висока конкуренція. Забудовники залучають покупців ціною. Але при цьому будкомпанії змушені здешевлювати собівартість будівництва часто за рахунок використання дешевих будматеріалів, погіршення якості будівельних робіт, збільшення кількості квартир, несвоєчасних розрахунків із субпідрядними організаціями тощо.

Так, будинки не падають, але, щоб жити в них комфортно, покупцям таких квадратних метрів доведеться в найближчому майбутньому постійно вкладати чимало коштів. Спрощення отримання права оренди землі, зняття корупційної складової і наділення ДАБІ функціями контролю дозволить зупинити цю тенденцію.

Велика проблема при оренді земельної ділянки – отримання кредитного фінансування на розвиток проекту. Банк має бути захищений і у разі дефолту позичальника повинен мати можливість швидко «підхопити» проект і закінчити його розвиток. Банки зможуть розглядати право оренди як заставу. У такий спосіб буде отримано потужний стимул активізації проектного фінансування.

Дозвільна документація

Зараз ситуація виглядає таким чином. Компанія, що займається не тільки будівництвом, а й, наприклад, торгівлею, вирішила побудувати об’єкт нерухомості. Вона розробила й погодила проект, а потім трапився якийсь форс-мажор – припустимо, тяжко захворів її засновник.

У результаті чималі гроші, вкладені в отримання дозвільної документації, зависають у повітрі: продати компанію бізнесмен не може, оскільки на ній зареєстровані інші види бізнесу. Він може продати тільки проект, але тоді покупцеві доведеться пройти всі кола пекла, пов’язані з отриманням нової дозвільної документації.

Документація має бути об’єктом торгівлі, для цього її треба прив’язувати ні до компанії, а до унікального номеру земельної ділянки. Вона має переходити слідом за переходом права оренди або власності на земельну ділянку. Вона також може і має бути закладена банку для отримання проектного фінансування.

Можливості застави банку і права оренди, і проектної документації

Процентна ставка за кредитами не є єдиним обмежувачем розвитку проектного фінансування. Дуже часто девелоперу немає чого запропонувати банку, крім прав на земельну ділянку, проекту, оформлення дозвільної документації. Сьогодні для банку це ніщо. Складні схеми із заставою корпоративних прав компанії титулодержателя банкам не цікаві.

Вони повинні мати можливість у разі дефолту позичальника «підхопити» проект і успішно його завершити. Для цього необхідно вирішити заставу права оренди земельної ділянки та всієї проектної і дозвільної документації. У цьому разі банк відчуватиме себе впевнено й більш комфортно.

Що це дасть ринку? Відновлення проектного фінансування, більш дешеві кредити (тому що будуть знижені ризики), більша кількість проектів на ринку, новий рівень конкуренції і, як наслідок, користь для споживача через кращу якість проектів. Це не кажучи про пожвавлення самого ринку розвитку (будівництва), який наразі перебуває в глибокій стагнації. Технічно складні, якісні і, читай, дорогі проекти не розвиваються.

Оформлення права власності в Державному реєстрі майнових прав пропорційно обсягу виконаних робіт на проекті
(відповідно – оформлення застави на користь кредитора паралельно траншами кредиту, що видається)

У всьому цивілізованому світі існує практика створення проміжних техпаспортів під час будівництва. Побудував поверх, зробили обміри, заклав банку – отримав наступний транш фінансування. Або відсотки виконаних робіт з інженерії та обладнання.

Це принципово важливо для отримання проектного фінансування. Банк бачить прямий прогрес, збільшення вартості застави, тому немає складнощів із фінансуванням. Отримав гроші, освоїв їх, випустив нові документи, отримав наступний транш. Це призводить до зниження ризиків, оскільки збільшується ступінь прозорості та контролю.

Успіх будь-якого проекту нерухомості на 80% – це земельна ділянка, якість проектної документації та команда проекту. Але 20% – це «кров» організму проекту, фінанси, які є вкрай важливими, щоб найкраща ідея була реалізована. Без них проект так і залишиться просто ідеєю на папері.

Читайте також у розділі «БЛОГИ»:

Проблеми недобудов: хто і як їх має вирішувати Александр Ротов: Как побороть коррупцию в строительстве Новий склад Ради — старі виклики у сфері управління житлом
Источник: mind

Предыдущая статьяСледующая статья

Битва за Киев переходит в финальную стадию: чего ждать городу в случае принятия закона о столице 0 1


Битва за Киев переходит в финальную стадию

Битва за Киев, которую президент Зеленский и его окружение начали почти сразу после избрания Зе президентом, переходит в финальную стадию.

Новая команда всерьез решила перекроить властные полномочия в Киеве. Верховной Раде предлагается принять законопроект, который упрочит позиции президента в столичном регионе.

Этот проект вносит изменения в действующий закон «О столице — Городе — герое Киеве» и полностью меняет субординацию в городе.

Интересно, что принятие этого проекта не только изменит позиции чиновников в столичной иерархии, а и запускает процесс досрочных выборов мэра Киева и Киеврады.

Какие новации ждут украинскую столицу, проанализировала Страна.ua.

Всю полноту власти — главе КГГА

Законопроект №2143 о столице, поданный депутатами фракции «Слуга народа», осуществит чиновничью революцию в Киеве.

Текст законопроекта был опубликован на сайте Верховной Рады в понедельник, через четыре дня после того, как документ был заявлен в парламент. Все это время проект дорабатывали в немаловажной части — объявления даты досрочных выборов.

Но пока вернемся к более основополагающим тезисам. Самое важное — законопроект предполагает разделение должностей мэра и главы КГГА. То есть отныне мэр не сможет быть главой администрации.

Это, конечно, усиливает президентскую вертикаль в столице — главу администрации назначает именно Банковая. К тому же законопроект сокращает число депутатов Киеврады со 120 до 84. И восстанавливает районные советы.

Но об этом мы скажем позже, а пока вернемся к «супермэру» — главе КГГА. Он будет осуществлять государственную власть в столице. Этот чиновник назначается и увольняется президентом по представлению Кабмина.

Какие функции у назначенца?

Он может приостановить акты органов местного самоуправления Киева, если считает, что они противоречат интересам громады или нарушают законы. Но отменить акты он не может — это компетенция суда.

Впрочем, эти полномочия главы КГГА сейчас прописаны в 119 статье Конституции. Закон же наделяет его новыми возможностями.

«Хоть в проекте и декларируется, что особенностью исполнительной власти в городе Киеве является выполнение ею контрольно-надзорных и координационных функций, на самом деле эти полномочия шире — еще и принятия решений по объектам государственной собственности, которые находятся в сфере ее управления, координация деятельности территориальных органов исполнительной власти, обеспечение реализации госпрограмм на территории Киева, согласования руководителей и тому подобное. К тому же в районах могут создаваться структурные подразделения КГГА. Надзор со стороны КГГА не только за законностью актов, но и по сути опротестование их в некоторых случаях по вопросам целесообразности, от чего в той же Франции для префектов давно отказались. Основаниями, которые не соответствуют общественным интересам территориальной общины, могут быть «вкусовщина» и произвольные толкования», — поясняет «Стране» экс-мэр Киева Леонид Косаковский.

Функции избираемого мэра

В законопроекте говорится, что функции Киевского городского головы, который, в отличие от председателя КГГА, избирается, уже прописаны в законе о местном самоуправлении. Там, напомним, говорится о том, что мэр — это прежде всего глава горсовета, который просто организует его деятельность.

Ныншений документ добавляет к их перечню еще кое-что.

Это в целом достаточно скромный, «представительский» функционал. Мэр Киева участвует в выработке стратегических решений на уровне президента и Кабмина — как эксперт. Встречает и организовывает городские мероприятия, вносит предложения по размещению органов власти и созданию новых. Ну и отправляет прочие «совещательные» функции.

То есть в сравнении с главой КГГА, который может останавливать распоряжения и акты Киеврады и райсоветов — это крайне скромный набор полномочий.

Сейчас Виталий Кличко и мэр Киева, и председатель городской администрации. При вступлении в силу нового закона Кличко станет «английской королевой».

Восстановление райсоветов

У районных рад, согласно законопроекту, появится право использования бюджета и создания исполкомов. Причем количество районов никак не определено. Будет их 10 как сейчас, или 30, как предполагалось ранее, пока неизвестно.

Райадминистрации же в их нынешнем виде будут реорганизованы. А по сути превратятся в префектуры, управляемые главой КГГА.

То есть местное самоуправление в Киеве, в случае принятия законопроекта, будет разделено между Киеврадой и районными советами. Но контролировать их будет все тот же назначенец президента и его «префекты».

Эти советы будут решать вопросы дошкольного и среднего образования, первичной и профилактической медицинской помощи, озеленения, торговли на рынках, вопросы строительства районного уровня и другие. Число и границы райсоветов утвердит Кабмин. А сколько человек будет заседать в каждом из них — неизвестно.

«Видно, что писали люди, которые не слишком погружены в практическую тематику и не до конца понимают, как это все это работает в Киеве. Плохо, что не обсудили публично хотя бы за круглым столом. Хотя, как кажется, это никого не беспокоит», — отмечает экс-мэр Косаковский.

«Да, закон существенно сужает местное самоуправление в Киеве по сравнению с другими громадами. Но что ж вы хотели — за что боролись, на то и напоролись. Это результат деятельности — беспредела — Киеврады и городского головы. А еще, конечно, стремление контролировать и перераспределить влияние на финансовые и материальные ресурсы города», — считает экс-депутат Верховной Рады Наталия Новак.

На выборы — 8 декабря

Недавно мэр Киева Виталий Кличко анонсировал роспуск Киевсовета и сегодня, 17 сентября, намерен встретиться с лидерами фракций, чтобы обсудить этот вопрос.

Но эти консультации уже кажутся безнадежными. Если в ближайший четверг Верховная Рада проголосует по законопроекту о столице, он запустит маховик досрочных выборов вне зависимости от решения киевского мэра.

В переходных положениях к проекту предлагается назначить досрочные выборы мэра Киева и всей Киеврады на 8 декабря. В течение 6 месяцев после вступления в силу этого закона ликвидируются районные администрации и произойдет реорганизация КГГА.

Интересно, что эта дата выборов обсуждалась в политикуме и раньше. Но затем была озвучена официальная позиция представителей «Слуги народа» — проводить выборы после завершения реформы децентрализации, то есть ближе к апрелю.

«Забудьте о децентрализации в Киеве. Сейчас Зеленский централизует власть. Это прямое президентское правление в Киеве. У нас уже никакая не парламентско-президентская республика. Сейчас система управления — это четкая президентская вертикаль. За Киевом пойдут и другие города миллионники», — говорит «Стране» политолог Вадим Карасев.

Боле того, несмотря на отчаянные попытки Кличко сопротивляться, социологи говорят о том, что его шансы во втором туре тают перед потенциальным соперником из «Слуги народа».

А то, что второй тур неизбежен, это факт. Новый законопроект четко прописывает, что если кандидат не набирает более 50% поддержки киевлян в первом туре, тогда проводится второй тур. Между тем, последний опрос группы «Рейтинг» показал, что деятельностью мэра Киева Виталия Кличко довольны 30%, не удовлетворены – 56%. И всего 8% горожан хотят, чтобы Кличко переизбрался в третий раз на пост городского головы.

«Пока Кличко все. Условный кандидат от Зе выиграет эти выборы и включит Киев в центристскую политику президента. На всех округах в Киеве победили «Слуги народа», это значит, что большинство они берут и в Киевраде. С другой стороны шансы кандидата Зе не безоговорочны, и Кличко важно сражаться не только за победу, а за достойный проигрыш. Он способен устроить хороший баттл, потрепать нервы и силы кандидату от Зе. И тут будет большую роль играть, с каким счетом этот кандидат от Зе выиграет. Одно дело 73 на 25 и совсем другое — 51 на 49. Символика цифры будет очень важна для Кличко. Несмотря на то, что у Зеленского пока кредит доверия не исчерпывается, это будет сигнал элитам, что позиции Зе не всесильны», — поясняет «Стране» Вадим Карасев.

Главный редактор «Страны» Игорь Гужва удивляется, зачем у Зеленского собираются одновременно и менять главу КГГА и мэра переизбирать.

«Не совсем понятна логика проекта закона про столицу, который внесли «слуги народа». Точнее непонятно разделение должностей главы КГГА и мэра города при назначении досрочных выборов на 8 декабря этого года. Я сейчас даже не о том — зачем в одном городе два руководителя. И как они им руководить будут.
Я про политическую логику. Если Зе-команда хотела поскорее поменять руководителя в Киеве, то была логика в том, чтобы:
— назначить досрочные выборы мэра и горсовета
или:
— назначить своего главу КГГА, чтоб взять власть без выборов.
Но непонятно зачем назначать досрочные выборы мэра, чтоб потом их победитель не получил реальной власти. Или в «Слуге народа» не надеются победить? Но тогда зачем досрочные выборы?
Непонятно как-то».

Читайте также о том, что аудит деятельности киевской власти начнется на следующей неделе.

Кабмин хочет потратить на государственные жилищные программы в следующем году около 165 млн грн 0 1

Самое большое финансирование получит программа «Доступное жилье»

В проекте бюджета на 2020 год заложено 164,3 млн гривен на финансирование государственных жилищных программ.

В частности, на частичную компенсацию ставки кредитов коммерческих банков на строительство или приобретение жилья для молодых семей предлагается выделить 23,4 млн гривен.

На удешевление стоимости ипотечных кредитов для обеспечения жильем лиц, требующих улучшения жилищных условий, заложено 40,9 млн гривен.

На продолжение программы «Доступное жилье» предлагается выделить 100 млн гривен.

На финансовую поддержку Фонда содействия молодежному строительству предусмотрено 6,850 млн гривен.

Кроме того, 28 млн гривен предлагается выделить на увеличение уставного фонда Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству.

Ранее мы писали о «сдержанном оптимизме» государственного бюджета-2020. Читайте также о том, что на следующей неделе начнется аудит деятельности киевской власти.

Most Popular Topics

Editor Picks