Что привело к турбулентности на киевском рынке недвижимости и чем она закончится 0 15


Эффект «Укрбуда» и рынок

Эффект «Укрбуда», о котором предупреждали эксперты, уже кардинально меняет ситуацию на киевском рынке недвижимости.

Напомним: в сентябре в столице вспыхнул очередной строительный скандал. Владелец компании «Укрбуд» экс-депутат Максим Микитась вдруг продал ее неким «непубличным инвесторам», а сам попал под колпак правоохранительных органов, лишь недавно выйдя из тюрьмы под залог. Еще за несколько месяцев до этого компания приостановила строительство на ряде площадок. Все это породило волну слухов, что «Укрбуд — всьо». «Страна» разбиралась, что сейчас происходит с киевской недвижимостью.

На волне панических настроений эксперты не исключали, что из-за «Укрбуда» рынок вообще может «посыпаться». Дескать, как раз сейчас и лопнет «строительный пузырь», что чревато валом недостроев и армиями обманутых покупателей, которые останутся без квартир.

Как видно, худшие прогнозы не сбылись. По крайне мере, пока.

Но «тревожные тенденции» в первичке уже есть. Резко упали продажи практически у всех застройщиков, а многие покупатели и вовсе отказались от приобретения жилья в новостройках и вернулись на вторичку. В итоге цены там пошли вверх.

«Скажем, если еще полгода назад трешку на Троещине площадью под 90 квадратов реально было купить за 45 тысяч, долларов, то сейчас она подорожала на 10 тысяч. А за 45 тысяч сейчас есть только двушки», — рассказала «Стране» руководитель агентства недвижимости Best&Seller Ирина Луханина.

Впрочем, в исходе покупателей с первички виноват не только «Укрбуд». В последние месяцы заметно укрепилась гривна, а именно в ней выставлены цены в новостройках. То есть, в пересчете на доллары квартиры в новых домах автоматически подорожали. Застройщики же не только не хотят снижать цены, но и повышают их. В итоге от первички отворачиваются как те, кто только присматривает себе апартаменты, но и те, кто их уже купил.

«Мы фиксируем увеличение продажи квартир в новых домах от инвесторов, то есть, тех, кто вложился в жилье, а теперь пытается от него избавиться. Причем, они продают на 10-15% дешевле, чем застройщики», — говорит Луханина.

Но главная опасность — в совпадении факторов «Укрбуда» и сильной гривны. Вместе они могут «положить» киевский рынок недвижимости намного быстрее, чем если бы работали поодиночке.

«Укрбуд» и остальные новостройки

Паника вокруг «Укрбуда» возникла не на пустом месте. Управляющий партнер ARTA Property Management Михаил Артюхов говорит, что эта компания, вместе с другим гигантом — «Киевгорстроем» — контролирует не меньше 40% всего киевского рынка.

Еще летом работы на площадках «Укрбуда» приостановились, а на некоторые проекты компания привлекала «партнеров». Поэтому, когда появилась информация о том, что прежний собственник Максим Микитась ее продает, заговорили о нескольких версиях — у «Укрбуда» закончились деньги (то есть, достраивать дома не за что), у него «отжимают» бизнес или же речь идет о реальной продаже. Причем, наиболее правдоподобной выглядела версия о переделе рынка, то есть, что бизнес у Микитася попросту забрали.

Позже стали известны имена новых покупателей. Новыми владельцами строительного гиганта стали собственник небольшой компании «Билдинг групп плюс», занимающейся ремонтом транспорта и сотовой торговлей, Евгений Дикин и фермер Василий Полевой.

И это только укрепило рынок в версии о переделе рынка, которые, якобы, курирует глава ОП Андрей Богдан и близкий к нему столичный застройщик Андрей Вавриш.

Впрочем, подтвердить эту информацию не удалось. В самой компании утверждают, что все вернулось в норму.

«Динамика строительства постепенно восстанавливается. Все возникшие долги по зарплате погашены, стройматериалы и комплектующие закупаются в необходимом объеме, продолжаем набирать персонал. Конечно, после вынужденных летних «каникул» это занимает время, но неделя за неделей привлекается все больше строителей, что легко проследить по нашим площадкам», — сказал «Стране» директор «Укрбуд Девелопмент» Олег Майборода.

При этом он добавил, что «с репутацией еще предстоит поработать», так как люди продолжают задавать много вопросов. Также придется корректировать сроки ввода в эксплуатацию на некоторых объектах. Но, по его мнению, в целом компании ничего не грозит, и оттока покупателей удалось избежать. Более того, увидев, что дома «Укрбуда» снова начали строиться, киевляне опять понесли деньги в офис продаж.

Впрочем, на самом деле, картина далеко не такая радужная.

Покупатели задают все больше вопросов не только «Укрбуду», но и другим застройщикам, которые, казалось бы, к скандалу вообще не имеют отношения.

В итоге — начали сыпаться продажи нового жилья по всему рынку.

«Застройщики не афишируют этот факт, но продажи существенно упали, а по отдельных проектах даже замерли. Что хоть как-то продается, так это ликвидные проекты с хорошими темпами строительства и многофункциональной инфраструктурой. Под Киевом покупатели особое внимание обращают на темпы строительства, чтобы не было существенных задержек», — говорит эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак.

По словам коммерческого директора SVITLO PARK Александра Панфилова, снижение продаж более чем на треть зафиксировано в сегменте эконом-класса. Но при этом спрос на ЖК комфорт-класса вырос на 20%, а бизнес-класса — приблизительно на 10%.

Но Панфилов также говорит о неком «отложенном спросе» — до 15% потенциальных покупателей пока решили выждать и отложили сделки.

«Не для прессы» застройщики рассказывают, что многие горожане сейчас попросту боятся первички. Квартиры в уже готовых домах или тех, которые находятся на финальной стадии строительства еще хоть как-то продаются, а все остальное, особенно объекты на стадии котлована, людей вообще не интересуют.

Это подтверждает и Ирина Луханина. «Ищут квартиры в так называемый новых старых домах, то есть, тех, что сданы в эксплуатацию несколько лет назад. Готовы рассматривать уже фактически готовые новостройки. Но вот по недостроям — очень большая настороженность», — рассказала она «Стране».

Как укрепление гривны сделало новостройки «золотыми»

Впрочем, остановку рынка нового жилья эксперты связывают не только со строительными скандалами. Потенциальные покупатели откладывают сделки еще и по причине резкого укрепления гривны. Дело в том, что застройщики выставляют прайсы в гривнах, причем, посчитаны они на момент, когда доллар стоил 27-29 гривен. Получается, что теперь, когда американская валюта обвалилась ниже 25 гривен, в долларах все новостройки заметно подорожали. И людям, которые хранят сбережения именно в долларах, приходится переплачивать.

То есть, если раньше среднестатистическая квартира в новом доме за 2,9 млн гривен стоила в долларах примерно 100 тысяч, то сейчас — уже 116 тысяч.

Теоретически застройщики должны были бы пересчитать цены. Но никто этого не делает. Более того, в компаниях не исключают дальнейшего подорожания.

«В конце прошлого года из-за снижения курса до 29 гривен за доллар, многие застройщики существенно повысили свои гривневые прайсы — в среднем на 6-8%, а в некоторых объектах цены выросли на 10-12%. После этого произошел откат к курсу в 27-26 грн. Еще позже курс завис на отметке 25 грн за доллар. В то же время, стройматериалы и строительно-монтажные работы за 10 месяцев этого года подорожали в среднем 10-12%», — пояснил Панфилов.

Эксперты говорят, что застройщики спокойно могли бы опустить цены, как минимум, на 5%, но они этого не делают, так как опасаются рывка курса к концу года. Правда, многие предлагают краткосрочные акции со скидками до 10% и даже до 20%. Но покупателей этот аргумент пока не убедил, тем более, что на распродажу выставляются преимущественно не самые ликвидные объекты.

Более того, от квартир в новостройках сейчас активно отказываются не только те, кто планировал покупку, но и те, кто уже вложился в жилье.

По словам Ирины Луханиной, резко выросло предложение так называемых инвестиционных квартир. То есть выпкупленных инвесторами квартир в еще недостроенных домах.

«Люди продают по двум причинам. Во-первых, многие вложили деньги в квадратные метры еще на этапе котлована, а сейчас, когда объект достраивается, уже неплохо заработали. Скажем, если человек потратил 50 тысяч долларов, то уже может поднять сверху не меньше 30 тысяч. Тянуть дальше в общем-то незачем, тем более, что продать нужно успеть до оформления прав собственности, чтобы не платить налоги. Во-вторых, многие застройщики прописали в договорах хитрый пункт. Цены они зафиксировали в гривне, но привязали их к доллару по тогдашнему курсу. То есть, если сейчас квартира в долларах из-за снижения курса подорожала, то человеку приходится доплачивать и в гривнах. В итоге получается очень дорого», — пояснила Луханина.

Владельцы недостроенных квартир так спешат избавиться от проблемных квадратов, что готовы продавать их на 15% дешевле, чем у застройщиков. И это также способствует тому, что люди обходят официальные офисы продаж стороной.

Вспомнили о старом

По словам Луханиной, строительные скандалы на первичке и крепкая гривна вернули покупателей на рынок старого жилья.

«Еще с середины августа начался отток покупателей на вторичку. Ищут 1-3 комнатные квартиры в домах поновее, но, в общем-то, свои покупатели есть на все жилье по адекватным ценам», — говорит она.

Резкое увеличение спроса стало неожиданностью для вторички. За последние годы старое жилье заметно просело в цене, и многие собственники, для которых не стоит вопрос срочной продажи, попросту сняли свои квартиры с предложения, не собираясь отдавать их «за копейки».

В итоге, предложение на рынке упало, и на фоне роста спроса образовался дефицит. На первый взгляд, объявлений о продаже старого фонда и сейчас достаточно, но вот найти хорошую квартиру стало сложнее. Такие варианты, по словам риэлторов, уходят буквально за пару дней.

Эта ситуация уже спровоцировала рост цен.

«К примеру, трешка, которую мы несколько месяцев назад продали за 58 тысяч долларов, сейчас стоит уже 65 тысяч. Если трехкомнатную квартиру на Троещине реально было найти за 45 тысяч, то теперь за нее просят уже 55 тысяч. А за 45 тысяч можно найти разве что двушку в этом районе», — отмечает Луханина.

И, если переток покупателей с первички продолжится, старые квартиры будут и дальше дорожать, — прогнозируют риэлторы.

Когда лопнет «пузырь»

Подобные тенденции не сулят рынку нового жилья ничего хорошего.

Большинство компаний работают по принципу пирамиды, то есть, строят за деньги покупателей, а не за свои или, к примеру, кредиты. Причем, доходит до того, что для достройки одного объекта, срочно запускается новый, а уже деньги, собранные от продажи квартир в нем, возвращают на недострой.

То есть, если цепочка обрывается, то строить уже не за что. В итоге постоянно переносятся сроки сдачи домов в эксплуатацию. А если ситуация еще больше усугубится, то объекты могут и вовсе массово замораживать.

Получается замкнутый круг: люди боятся покупать жилье в новостройках, опасаясь, что его никогда не сдадут, а застройщики не могут ввести дома в эксплуатацию, так как нет денег от покупателей.

«Рынок недвижимости уже давно перегрет. На волне банкопада и увеличения притока денег от заробитчан, а также от переселенцев с Донбасса, раздулся пузырь спроса. Спрос на жилье, на первый взгляд, рос, но при этом реальная платежеспособность населения оставалась низкой. Застройщики последний факт проигнорировали и стали наращивать объемы. Плюс — многие поспешили освоить земельные участки, которые получили, пользуясь связями с местной властью. Эти участки нужно было быстро застроить, пока их не отобрали. В итоге, возвели слишком много жилья, которое в итоге оказалось «лишним». И теперь малейший сбой грозит попросту обрушить эту пирамиду», — считает экономист Алексей Кущ.

Паника среди покупателей только ускоряет этот процесс. Тем более, что на рынке появляются все новые и новые слухи. Так, сейчас муссируется информация о сложностях в «Киевгорстрое», который, якобы, может пойти по пути «Укрбуда». Поводом стал выход компании из нескольких партнерских проектов, в частности, SVITLO PARK. Компания объявила, что будет работать с новым девелопером.

В самом «Киевгорстрое» слухи опровергают. «У КГС 80% акций принадлежит общине города, поэтому ситуации как с «Укрбуд» попросту не может быть. Ситуация в компании стабильная, можно констатировать некоторое уменьшение сделок, но на это больше влияет курс валют, так как мы работаем в гривневом поле, а большинство украинцев хранит сбережения в валюте. В работе сейчас 20 ЖК и больше 60 домов и еще 6 новых объектов скоро выйдут в продажу», — пояснили в пресс-службе.

Выход из SVITLO PARK в КГС поясняют тем фактом, что уже распродали там «свои» квартиры, положенные им как инвестпартнеру.

Впрочем, как показывает практика, на покупателей увещевания застройщиков часто оказывают противоположный эффект. Тем более, что на специализированных форумах и в соцсетях регулярно появляются разного рода вбросы о скором банкротстве компаний и переделе рынка.

Алексей Кущ не исключает, что все это действительно может привести к тому, что «пузырь» в итоге лопнет. «Вполне возможны точечные банкротства некоторых застройщиков уже в следующем году», — говорит он. Что в этом случае будет с тысячами горожан, купившими квартиры в проблемных домах — непонятно.

Не исключено, что все еще может обойтись. К примеру, если доллар пойдет вверх, а паника на рынке уляжется, и покупатели снова понесут деньги застройщикам. Это вряд ли полностью решит все проблемы, но, как минимум, отсрочит коллапс.

Напомним, что в Верховной Раде пообещали разработать законопроект о защите прав инвесторов жилищного строительства. Читайте также о том, что Комитет ВР наконец одобрил законопроект, который ликвидирует коррупционную схему при оформлении недвижимости.

Предыдущая статьяСледующая статья

Трехэтажное здание сделают четырехэтажным:в Киеве начали реконструкцию корпуса университета Гринченко (ФОТО) 0 5


Университет — учреждение коммунальной собственности

В корпусе Киевского университета имени Бориса Гринченко, который расположен на проспекте Павла Тычины, 17 начались работы по реконструкции — об этом сообщил заместитель председателя КГГА Вячеслав Непоп.

Университет является учреждением коммунальной собственности, в нем обучаются более 8000 студентов по 20 специальностям.

Во время реконструкции планируется превратить трехэтажное здание в четырехэтажное за счет демонтажа мансарды и надстройки дополнительного этажа. Общая площадь корпуса увеличится с 7 тыс кв м до 12,5 тыс кв м.

«Здание станет более удобным для студентов и преподавателей, в этом корпусе смогут учиться до 1500 студентов ежедневно и работать 154 сотрудников, — отметил Вячеслав Непоп. — Будут созданы возможности для доступа и обучения маломобильных посетителей, оснащен лифт, пандусы».

Функциональная схема расположения помещений в основном сохранится. В корпусе будут обустроены три лектория на 100-120 мест каждый и актовый зал на 350 мест.

Реконструированное здание будет отвечать новейшим требованиям энергоэффективности. Предусмотрено использование современных строительных материалов, энергосберегающее светопрозрачное заполнения окон и витражей.

В учебных аудиториях, кабинетах компьютерных технологий, тренинговых аудиториях, актовом зале будут установлены интерактивные экраны и проекторы. Высокоскоростной интернет будет доступен на территории всей учебной части.

Реконструкция предусматривает благоустройство прилегающей территории, озеленение, установку современного освещения, перекладывание внешних сетей дождевой и бытовой канализации, водоснабжения и тепловых сетей.

Гаражи на территории будут демонтированы, а вместо них обустроена открытая автопарковка на 52 места и велопарковка на 16 мест для преподавателей и студентов.

Заказчиком реконструкции выступает коммунальное предприятие «Житлоинвестбуд-УКБ». Ориентировочный срок реконструкции – около 15 месяцев.

Читайте также о том, что Кличко пообещал новый Генеральный план Киева до конца года.  А также о том, что в Киеве транспортную инфраструктуру будут развивать в ином направлении.

Чи буде нарешті Київ із дієвим Генпланом 0 9


Зараз у Києві мав би діяти Генплан, ухвалений у 2002 році

Одна з найбільших проблем столиці — хаотична забудова, перекіс у бік будівництва житла, не забезпеченого транспортною, інженерною та соціальною інфраструктурою. Комфорт відходить на другий план. До чого тут генплан Києва і що з ним не так – розбиралась Економічна правда.

«Генплан розвитку Києва має бути презентований до кінця 2019 року», — Віталій Кличко, листопад 2019 року.

«Проєкт нового генерального плану Києва повинен бути представлений на громадські слухання в липні 2019 року, а на розгляд депутатів Київради — у жовтні 2019 року», — Віталій Кличко, травень 2019 року.

«Цього року необхідно ухвалити генеральний план Києва, щоб припинити хаотичну забудову міста», — Віталій Кличко, лютий 2018 року.

«Новий генплан подамо в найближчі місяці і, сподіваюся, на початку 2018 року він буде ухвалений», — Віталій Кличко, вересень 2017 року.

Київський міський голова вже котрий рік не може виконати свою обіцянку і представити на розсуд громади новий проєкт генерального плану столиці.

Зараз Київ функціонує та розбудовується за генпланом, розробленим у 1997 році та ухваленим у 2002 році.

Усі показники чинного генплану розраховані до 2020 року. Якщо у 2020 році не ухвалити новий документ, то у 2021 році може виникнути правова колізія: відведення земельних ділянок і видача містобудівних умов та обмежень відбуватиметься за старим генпланом, дія показників якого вже закінчиться.

Однак і чинний генплан не виконує роль головного містобудівного документа. Розвиток міста, житлова забудова та перепрофілювання великих територій відбувається через сумнівні з точки зору законності детальні плани території.

Чому так сталося і чи матиме столиця України шанс на цивілізаційний розвиток?

Два генплани, обидва не діють

Формально у Києві діє генеральний план до 2020 року, який у 1997 році почав розробляти Інститут генерального плану Києва акціонерного товариства «Київпроект». Депутати Київради затвердили його у 2002 році.

У 2008 році тодішній голова КМДА Леонід Черновецький замовив розробку нового генерального плану госпрозрахунковій організації «Центр містобудування та архітектури». Пізніше її перейменували на «Комунальну організацію «Інститут генерального плану міста Києва».

Так у Києві з’явилися два інститути генерального плану та два різні за суттю документи: «Генеральний план міста Києва до 2020 року» та «Генеральний план міста Києва до 2025 року».

За законодавством, генплан повинен оновлюватися кожні п’ять років. На практиці виходить, що генплан-2020 не оновлюється вже 17 років. Переважно — з політичних причин. Наприклад, чинний генплан передбачає приєднання кількох районів області до адміністративних меж міста.

«Чинний генплан передбачав розширення меж Києва на 65 тис га. Цього не відбулося, ці землі у приміській зоні вже розпайовані. Були помилки і прорахунки у прогнозній кількості автомобілів, кількості населення», — розповідає начальник комунальної організації «Інститут генерального плану Києва» Сергій Броневицький.

«Розвивати місто за цим генпланом вже неможливо. Наприклад, ті території, які передбачалися для промисловості, передані для будівництва і вже забудовані на землях з іншим цільовим призначенням», — додає він.

«Генплан Черновецького» передбачає розвиток міста шляхом ущільнення забудови. Він не затверджений, але саме його використовують проєктанти при розробці детальних планів територій.

На підставі детальних планів територй (ДПТ) забудовникам виділяють земельні ділянки.

«Проєкт нового генерального плану до 2025 року — документ дуже низької якості. Він багато років не може пройти погодження та прийти на зміну попередньому генплану», — каже співрозмовник ЕП у Київській міській раді.

Навіщо потрібен генплан

Генеральний план є основою планування забудови міста. Мета цього документа — створити комфортне середовище для мешканців.

Генплан містить 18 пунктів з усіх сфер міського господарства: економіка, житлове будівництво, кількість шкіл, дитячих садків, стан інженерних мереж, озеленення, екології, транспорту.

Спочатку робиться так званий опорний план: фіксуються поточна ситуація, рішення Київради, дозволи, видані органами виконавчої влади, права на ділянки та майно. Далі проєктувальники розробляють так званий прогноз розвитку міста.

Основне завдання містобудівної документації — раціональне використання території. Завдання генплану — створення підґрунтя для раціонального використання території.

«Генеральний план не настільки деталізований, щоб містити кожну придомову територію чи майданчик для вигулу собак. Генплан відображає загальне функціональне призначення території і відображає економічні показники: прогнозну чисельність населення та кількість транспорту», — розповідає Броневицький.

На положення і цифри генплану повинна спиратися містобудівна документація другого рівня — детальні плани територій і «зонінг». ДПТ і «зонінг» деталізують територію. Вони регламентують параметри забудови для кожного кварталу.

До чого тут забудовники

Проблема чинного генплану в тому, що в КМДА з часів Черновецького цей документ безпідставно ігнорують.

На думку експертів та громадськості, Черновецький доручив розробку нового генплану тільки для того, щоб приховати масові порушення чинного генплану, затвердженого у 2002 році. Таким чином міський голова і його «молода команда» намагалися легалізувати незаконні землевідведення.

Ця ситуація триває досі. Результатом став містобудівний хаос з перекосом в бік будівництва житла, не забезпеченого транспортною, інженерною та соціальною інфраструктурою.

«Київ забудовується на основі детальних планів територій, кожен з яких розробляється на замовлення девелоперів та забудовників. Вони виступають інвесторами розробки ДПТ та переконують Київраду їх ухвалювати», — пояснює один з депутатів Київської міської ради.

Зацікавленість девелоперів в ухваленні ДПТ спричинена тим, що ці документи передбачають максимальне ущільнення забудови за мінімальних об’ємів соціальної інфраструктури.

Тобто ДПТ не уточнюють функціональне зонування генплану, а кардинально його змінюють.

У пресі можна часто побачити заголовки на кшталт «Київрада ухвалила скандальний ДПТ». За останні роки так, наприклад, було легалізовано незаконні житлові комплекси Анатолія Войцеховського і дозволено нищити лісові ділянки у Биківні.

Інститут, який розробляє новий генплан Києва, змушений буде врахувати в проєкті всі ухвалені ДПТ, навіть скандальні.

«Усі проєкти будівництва, які вже почалися, будуть відображені у новому генплані, навіть якщо вони спірні. Інститут враховує всі вихідні дані, у тому числі рішення Київради та дозволи на будівництво, видані Держархбудінспекцією», — пояснив Броневицький.

Коли чекати на новий проєкт

Система розбудови міста на основі ДПТ, яку успішно використовують столичні забудовники, могла тривати довго, якби не закінчувався термін дії чинного генплану. Оновленння містобудівної документації назріло і перезріло.

За даними компанії Geodesign, генплану в місті не дотримуються. Це відбувається через розробку ДПТ, що кардинально змінюють зміст генплану.

Деякі забудовники зводять споруди навіть усупереч ДПТ.

Загалом було досліджено 766 новобудов у Києві. Серед них 136 показали хороші результати з точки зору відповідності стратегії розвитку міста, 328 — частково відповідають, а 31 новобудова виходить за рамки законності.

У профільній комунальній організації запевнили ЕП, що розробка нового генплану перебуває на фінішній прямій.

«Закінчено роботи з оновлення проєкту матеріального генплану на 2019 рік. Найближчими днями чекаємо розділ «Історико-архітектурний опорний план» від субпідрядника — Інституту охорони культурної спадщини при Мінкультури», — каже начальник комунальної організації «Інститут генерального плану м. Києва» Сергій Броневицький.

«Сподіваємося, що протягом наступного місяця Мінкультури погодить історико-архітектурний опорний план. У кінці 2019 року або на початку 2020 року розраховуємо почати процедуру громадських слухань і його погоджень. Це дозволить нам у першому півріччі 2020 року затвердити новий генплан», — говорить чиновник.

Паралельно з громадськими слуханнями буде проводитися роз’яснювальна робота з депутатським корпусом, профільними комісіями, фракціями.

«Сподіваємося, що депутати розглядатимуть цей документ не як політичний, а як господарський. Фактично це територіальна стратегія міста Києва», — каже Броневицький.

У департаменті містобудування та архітектури ЕП повідомили, що подання генерального плану на розгляд Київської міської ради очікується у березні-квітні 2020 року.

Новий генплан, на відміну від старих, буде безстроковим. Відповідні зміни були ухвалені у 2011 році.

Безстроковість передбачає, що нові генплани не повинні бути розраховані до певного року. Документ повинен називатися «Генеральний план міста Києва», а не «Генплан до 2020-го, 2025-го чи 2040 року», — пояснив Броневицький.

Читайте також: Києві знову заговорили про масове розселення хрущовок: зрушиться чи процес з мертвої точки

Автор: Олександр Колесніченко
Фото: Володимир Фалін / День

Most Popular Topics

Editor Picks