Как не остаться без квартиры, вложив деньги в строящееся жилье 0 4

Минрегион проведет инвентаризацию всех недостроев

Недавно в Министерстве развития общин и территорий заявили, что планируют провести инвентаризацию всех проблемных недостроев в Украине и разработать законопроект, который урегулирует вопрос достройки таких домов. Об этом заявила руководительница ведомства Алена Бабак. По ее словам, существующие проблемы не решались на протяжении многих лет; при этом чиновница не поддерживает уже разработанный законопроект, который должен защищать права инвесторов, вкладывающих средства в строительство жилья, и инициирует доработку нового. «Сегодня» разбирался, можно ли обезопасить себя и не нарваться на долгострой и какие нужны изменения в законодательстве, чтобы урегулировать проблемные вопросы.

«Мы начинаем работу над новым законопроектом и создаем рабочую группу, в которую приглашаем инвесторов недостроенного жилья. Первое заседание состоится 1 ноября», — сообщила Бабак.

Ранее, в июле 2019 года, в Министерстве регионального развития, строительства и жилищно-коммунальных услуг разработали законопроект, который должен обеспечить завершение проблемных недостроев. В документе прописали нормы, которые позволяли жаловаться на застройщиков, если они срывали сроки сдачи, а также проводить конкурсы на нового заказчика, который смог бы достроить проблемный дом.

Главный эксперт информационно-аналитического портала 3m2 Виктория Берещак отмечает, что по состоянию на 2017 г. количество долгостроев в Украине составляло более 16 тыс. объектов, среди которых более 60% — это объекты жилищного строительства.

Откуда берутся долгострои

Долгострои появляются из-за целого ряда причин, начиная от нехватки денег и заканчивая проблемами с документами. Владислав Кононов, управляющий партнер AVM Development Group, рассказывает в комментарии сайту «Сегодня», что сейчас на первичном рынке жилья существуют понятия «долгострой» и «недострой». В определенном смысле они синонимичны: этими терминами обозначают объекты, строительство которых было либо приостановлено, либо заморожено. Но существует также третье понятие – это задержка со вводом объекта в эксплуатацию.

«В первом и втором случае причины кроются в деятельности самой строительной компании, в третьем – объективными причинами, в основном не зависящими от девелопера. Но приостановка/заморозка строительства и задержки со вводом объекта в эксплуатацию – это далеко не одно и то же», — разъясняет ситуацию эксперт и добавляет, что в пригороде Киева на сегодняшний день задержки с вводом в эксплуатацию наблюдаются на более чем 60% строящихся объектов, в то время как в Киеве их количество достигает 80-90%.

Роман Герасимчук, директор City Development Solutions отметил, что долгострои появляются по нескольким причинам. Первая и основная — финансовая. Сюда можно отнести недостаток входящего финансового потока от покупателей из-за низких темпов продаж или заниженной цены, нехватка (а иногда и отсутствие) стартового капитала, недооценка расходов на строительство.

«Вторая причина – проблемы с получением разрешительной документации – далеко не все площадки, на которых ведется жилое строительство, изначально для этого предназначены. Перед девелопером стоит задача привести документацию на участок и будущее строительство в соответствие с законодательством, что связано как с административными процессами, так и с риском непредвиденных расходов. Кроме того, уже полученное разрешение на строительство может быть отменено в случае выявления нарушений», — рассказывает Роман Герасимчук.

Эксперт добавил, что еще одной причиной может стать подключение к городским коммуникациям, т.к. в подавляющем большинстве случаев существующие сети не рассчитаны на строительство значительных дополнительных объемов жилья, а модернизация городских сетей в состоянии превратить почти любую новостройку в убыточный проект.

В свою очередь Александр Панфилов, коммерческий директор мини-города SVITLO PARK, добавляет, что среди субъективных причин появления долгостроев стоит выделить прежде всего непрофессиональный подход к строительству. Когда компания-застройщик неверно подготовила расчеты по проекту, не имела собственного финансирования по его строительству, а рассчитывала только на деньги инвесторов.

«Также стоит упомянуть о компаниях-пирамидах, которые, привлекая средства, даже не планировали завершить строительство. Появление таких объектов было массовым с 2003 по 2008 год, когда стоимость жилья росла сумасшедшими темпами: суммарно за этот период стоимость м2 выросла более чем в 5 раз. Естественно, ликвидность вложений в строительство также была очень высокой. Этим и пытались воспользоваться нечестные на руку псевдостроители», — комментирует ситуацию Панфилов.

Эксперты также отмечают, что существенную роль играет и политическая и экономическая ситуации в стране. Так, например, одной из причин снижения спроса на недвижимость стало укрепление гривни.

«Все понимают, что нет объективных причин для резкого укрепления национальной валюты более чем на 7%. Кроме того, в бюджете на 2020-й год заложен курс американского доллара, превышающий 27 грн. Поэтому часть покупателей переходит в категорию отложенного спроса. Следовательно, в отдельных проектах, преимущественно эконом-класса, продажи снижаются до 50%», — рассказывает Панфилов.

Владислав Кононов называет еще одну причину появления долгостроев — авантюризм застройщика, когда покупателю на стадии котлована предлагаются относительно дешевые квартиры, стоимость которых на более чем 30% ниже среднерыночных стартовых цен, и многие потенциальные покупатели становятся заложниками банального желания сэкономить.

«Но, как показывает практика, в 99% случаев это приводит к проблемам. Ведь рентабельность строительства на сегодняшний день составляет от 20 до 30%, а застройщик не будет строить себе в убыток», — подытожил эксперт.

Как защищены инвесторы и что происходит на законодательном уровне
Вопрос защиты инвесторов – один из ключевых, но пока что на законодательном уровне он не особо урегулирован. В законопроекте, который предлагался Минрегионом этим летом, было четко обозначено, что такое долгострои и какие есть механизмы для решения их проблем.

«Согласно предложениям Минрегионбуда, любой покупатель, условия приобретения жилья которого застройщиком не соблюдаются, например, в части своевременной сдачи объекта в эксплуатацию (в документе указан 1 год с даты планируемого ввода объекта в эксплуатацию), имеет все основания обратиться в исполнительную службу по месту строительства с соответствующим заявлением. И на основании решения собрания вкладчиков, по которому строящийся объект попадает в категорию долгостроя, данный объект вместе с землей изымался бы у застройщика», — рассказывает Владислав Кононов.

Сейчас в Минрегионе планируют разработать новый законопроект. Эксперты отмечают, что и ранее предложенный документ, и те, которые находятся в разработке, имеют ряд недочетов, но все же помогут хоть как-то разобраться с вопросом.

Роман Герасимчук отмечает, что проблему можно решить, разрешив продавать квартиры только во введенных в эксплуатацию домах. По практике развитых стран очевидный и наиболее действенный способ – запрет на прямые инвестиции в жилищное строительство. Т.е. деньги будут идти на специализированный счет, доступ к которому застройщик получит только после ввода объекта в эксплуатацию, либо за счет банковского кредитования с последующей продажей квартир в уже построенном объекте.

«Однако в текущей ситуации на рынке недвижимости Украины подобная инициатива практически невыполнима: соответствующие банковские инструменты отсутствуют, а внутренних ресурсов девелоперов вряд ли хватит на завершение строительства за собственные средства, и именно поэтому эти риски перекладываются на частных инвесторов», — говорит Герсаимчук.

Александр Панфилов предлагает продумать такой механизм, который бы позволил компании, у которой возникли трудности с достройкой, своевременно уведомить органы исполнительной власти о своих проблемах, а те, в свою очередь, объявили бы аукцион на достройку среди девелоперов.

«Люди, заплатившие 100% стоимости будущей квартиры, должны получить ее уже от нового застройщика. Что касается защиты прав покупателей, то необходимо на законодательном уровне закрепить за инвестором в первичный рынок статус покупателя/собственника квартир. Возможно, это будут два разных законопроекта, но их принятие, во-первых, создаст механизмы решения вопросов недостроев, а во-вторых, обезопасит инвесторов от опасных вложений в первичный рынок», — говорит Панфилов.

Эксперты отмечают, что действенным способом решения проблемы будет привлечение других девелоперов для достраивания проблемных домов, т.к. для этого нужны немалые средства, которые нельзя взять из бюджета или найти где-то в другом месте.

«На сегодняшний день, чтобы закончить все недостроенные объекты, необходимы колоссальные средства. По предварительным оценкам, речь идет о десятках миллиардов гривен. В текущей рыночной ситуации возложить такие финансовые затраты на государство невозможно. Таких денег в бюджетах попросту нет», — подчеркнул Алексей Коваль, руководитель проектов группы компаний Perfect Group.

Как обезопасить себя и не купить жилье в «проблемном» доме

К сожалению, ни один застройщик не может дать 100% гарантий того, что дом будет сдан в эксплуатацию в обозначенное время. Поэтому многие украинцы опасаются покупать жилье в фундаменте.

Как уже упоминалось ранее, за счет личных денег украинцев строится около 70% жилья. В 2018 году граждане инвестировали в него почти 35 миллиардов гривен, а это 6% от общего объема всех капитальных инвестиций в стране.

Чтобы обезопасить себя при покупке жилья в строящемся доме, в первую очередь нужно тщательно проверять все документы и обратиться за помощью к профессиональному юристу, который поможет избежать проблем в будущем.

«Если у застройщика уже есть завершенные объекты, можно проверить, насколько был затянут срок ввода в эксплуатацию на профильных форумах или по данным открытых источников. Также косвенным дополнительным критерием могут служить темпы строительства, так как остановка строительных работ на любом этапе – тревожный знак. В сегодняшних условиях следует осмотрительно инвестировать средства в проекты застройщиков, у которых этот проект единственный или все проекты находятся на ранней стадии строительства», — советует Герасимчук.

Он добавляет, что основной документ, защищающий права инвестора – договор с застройщиком. На текущий момент инвестирование в жилищное строительство недостаточно регулируется существующим законодательством, поэтому именно к договору инвестирования необходимо будет апеллировать в случае проблем. Помощь профессионального юриста в момент заключения договора поможет избежать части проблем или отказаться от сомнительной сделки. Но лучший способ не оказаться вкладчиком в «долгострой» — это все же купить квартиру в уже введенном в эксплуатацию доме.

Александр Панфилов отмечает, что при проверке документов нужно обязательно смотреть, чтобы пакет бумаг был полным, в противном случае нет никакой гарантии, что застройщик сможет получить все необходимые разрешения и стройка не будет заморожена.

«Если же цена на квартиру сильно занижена, то вероятность потери собственных средств велика. Если компания имеет шлейф скандалов и море негативных откликов покупателей, а ее руководство является фигурантами уголовных расследований, также стоит быть более взвешенным при принятии решения о вложении средств», — говорит эксперт.

Владислав Кононов советует доверять только проверенным компаниям, у которых есть портфель реализованных и реализуемых проектов. Ведь сейчас без авторитета покупателей очень сложно занять свою нишу на рынке.

«У каждой компании есть свой запас прочности. К примеру, если компания строит только один дом, то велик шанс, что это строительство ведется за счет денег покупателей. То есть средства от продажи квартир направляются в стройку. Здесь велик риск того, что при отсутствии покупателей компания по «техническим» причинам не сможет закончить свой объект. У более крупных компаний, которые одномоментно возводят не менее 2-3 объектов, проблем с финансированием строительство быть не должно. Даже в кризисные 2014-2015 годы такие компании продолжали строить», — отмечает эксперт и советует не вестись на заниженные цены.

В целом же аналитики рынка недвижимости ожидают, что, учитывая теперешнюю экономическую ситуацию, количество долгостроев может вырасти на 10%, поэтому нужно разрабатывать и принимать законопроект, который смог бы обезопасить людей и дать им соответствующие гарантии.

Читайте также о том, что Кабмин и Нацгвардия пытаются найти возможность завершить знаменитый киевский долгострой. А также мнение обманутых инвесторов киевских недостроев — о возможных решениях проблемы.

Предыдущая статьяСледующая статья

Трехэтажное здание сделают четырехэтажным:в Киеве начали реконструкцию корпуса университета Гринченко (ФОТО) 0 5


Университет — учреждение коммунальной собственности

В корпусе Киевского университета имени Бориса Гринченко, который расположен на проспекте Павла Тычины, 17 начались работы по реконструкции — об этом сообщил заместитель председателя КГГА Вячеслав Непоп.

Университет является учреждением коммунальной собственности, в нем обучаются более 8000 студентов по 20 специальностям.

Во время реконструкции планируется превратить трехэтажное здание в четырехэтажное за счет демонтажа мансарды и надстройки дополнительного этажа. Общая площадь корпуса увеличится с 7 тыс кв м до 12,5 тыс кв м.

«Здание станет более удобным для студентов и преподавателей, в этом корпусе смогут учиться до 1500 студентов ежедневно и работать 154 сотрудников, — отметил Вячеслав Непоп. — Будут созданы возможности для доступа и обучения маломобильных посетителей, оснащен лифт, пандусы».

Функциональная схема расположения помещений в основном сохранится. В корпусе будут обустроены три лектория на 100-120 мест каждый и актовый зал на 350 мест.

Реконструированное здание будет отвечать новейшим требованиям энергоэффективности. Предусмотрено использование современных строительных материалов, энергосберегающее светопрозрачное заполнения окон и витражей.

В учебных аудиториях, кабинетах компьютерных технологий, тренинговых аудиториях, актовом зале будут установлены интерактивные экраны и проекторы. Высокоскоростной интернет будет доступен на территории всей учебной части.

Реконструкция предусматривает благоустройство прилегающей территории, озеленение, установку современного освещения, перекладывание внешних сетей дождевой и бытовой канализации, водоснабжения и тепловых сетей.

Гаражи на территории будут демонтированы, а вместо них обустроена открытая автопарковка на 52 места и велопарковка на 16 мест для преподавателей и студентов.

Заказчиком реконструкции выступает коммунальное предприятие «Житлоинвестбуд-УКБ». Ориентировочный срок реконструкции – около 15 месяцев.

Читайте также о том, что Кличко пообещал новый Генеральный план Киева до конца года.  А также о том, что в Киеве транспортную инфраструктуру будут развивать в ином направлении.

Чи буде нарешті Київ із дієвим Генпланом 0 9


Зараз у Києві мав би діяти Генплан, ухвалений у 2002 році

Одна з найбільших проблем столиці — хаотична забудова, перекіс у бік будівництва житла, не забезпеченого транспортною, інженерною та соціальною інфраструктурою. Комфорт відходить на другий план. До чого тут генплан Києва і що з ним не так – розбиралась Економічна правда.

«Генплан розвитку Києва має бути презентований до кінця 2019 року», — Віталій Кличко, листопад 2019 року.

«Проєкт нового генерального плану Києва повинен бути представлений на громадські слухання в липні 2019 року, а на розгляд депутатів Київради — у жовтні 2019 року», — Віталій Кличко, травень 2019 року.

«Цього року необхідно ухвалити генеральний план Києва, щоб припинити хаотичну забудову міста», — Віталій Кличко, лютий 2018 року.

«Новий генплан подамо в найближчі місяці і, сподіваюся, на початку 2018 року він буде ухвалений», — Віталій Кличко, вересень 2017 року.

Київський міський голова вже котрий рік не може виконати свою обіцянку і представити на розсуд громади новий проєкт генерального плану столиці.

Зараз Київ функціонує та розбудовується за генпланом, розробленим у 1997 році та ухваленим у 2002 році.

Усі показники чинного генплану розраховані до 2020 року. Якщо у 2020 році не ухвалити новий документ, то у 2021 році може виникнути правова колізія: відведення земельних ділянок і видача містобудівних умов та обмежень відбуватиметься за старим генпланом, дія показників якого вже закінчиться.

Однак і чинний генплан не виконує роль головного містобудівного документа. Розвиток міста, житлова забудова та перепрофілювання великих територій відбувається через сумнівні з точки зору законності детальні плани території.

Чому так сталося і чи матиме столиця України шанс на цивілізаційний розвиток?

Два генплани, обидва не діють

Формально у Києві діє генеральний план до 2020 року, який у 1997 році почав розробляти Інститут генерального плану Києва акціонерного товариства «Київпроект». Депутати Київради затвердили його у 2002 році.

У 2008 році тодішній голова КМДА Леонід Черновецький замовив розробку нового генерального плану госпрозрахунковій організації «Центр містобудування та архітектури». Пізніше її перейменували на «Комунальну організацію «Інститут генерального плану міста Києва».

Так у Києві з’явилися два інститути генерального плану та два різні за суттю документи: «Генеральний план міста Києва до 2020 року» та «Генеральний план міста Києва до 2025 року».

За законодавством, генплан повинен оновлюватися кожні п’ять років. На практиці виходить, що генплан-2020 не оновлюється вже 17 років. Переважно — з політичних причин. Наприклад, чинний генплан передбачає приєднання кількох районів області до адміністративних меж міста.

«Чинний генплан передбачав розширення меж Києва на 65 тис га. Цього не відбулося, ці землі у приміській зоні вже розпайовані. Були помилки і прорахунки у прогнозній кількості автомобілів, кількості населення», — розповідає начальник комунальної організації «Інститут генерального плану Києва» Сергій Броневицький.

«Розвивати місто за цим генпланом вже неможливо. Наприклад, ті території, які передбачалися для промисловості, передані для будівництва і вже забудовані на землях з іншим цільовим призначенням», — додає він.

«Генплан Черновецького» передбачає розвиток міста шляхом ущільнення забудови. Він не затверджений, але саме його використовують проєктанти при розробці детальних планів територій.

На підставі детальних планів територй (ДПТ) забудовникам виділяють земельні ділянки.

«Проєкт нового генерального плану до 2025 року — документ дуже низької якості. Він багато років не може пройти погодження та прийти на зміну попередньому генплану», — каже співрозмовник ЕП у Київській міській раді.

Навіщо потрібен генплан

Генеральний план є основою планування забудови міста. Мета цього документа — створити комфортне середовище для мешканців.

Генплан містить 18 пунктів з усіх сфер міського господарства: економіка, житлове будівництво, кількість шкіл, дитячих садків, стан інженерних мереж, озеленення, екології, транспорту.

Спочатку робиться так званий опорний план: фіксуються поточна ситуація, рішення Київради, дозволи, видані органами виконавчої влади, права на ділянки та майно. Далі проєктувальники розробляють так званий прогноз розвитку міста.

Основне завдання містобудівної документації — раціональне використання території. Завдання генплану — створення підґрунтя для раціонального використання території.

«Генеральний план не настільки деталізований, щоб містити кожну придомову територію чи майданчик для вигулу собак. Генплан відображає загальне функціональне призначення території і відображає економічні показники: прогнозну чисельність населення та кількість транспорту», — розповідає Броневицький.

На положення і цифри генплану повинна спиратися містобудівна документація другого рівня — детальні плани територій і «зонінг». ДПТ і «зонінг» деталізують територію. Вони регламентують параметри забудови для кожного кварталу.

До чого тут забудовники

Проблема чинного генплану в тому, що в КМДА з часів Черновецького цей документ безпідставно ігнорують.

На думку експертів та громадськості, Черновецький доручив розробку нового генплану тільки для того, щоб приховати масові порушення чинного генплану, затвердженого у 2002 році. Таким чином міський голова і його «молода команда» намагалися легалізувати незаконні землевідведення.

Ця ситуація триває досі. Результатом став містобудівний хаос з перекосом в бік будівництва житла, не забезпеченого транспортною, інженерною та соціальною інфраструктурою.

«Київ забудовується на основі детальних планів територій, кожен з яких розробляється на замовлення девелоперів та забудовників. Вони виступають інвесторами розробки ДПТ та переконують Київраду їх ухвалювати», — пояснює один з депутатів Київської міської ради.

Зацікавленість девелоперів в ухваленні ДПТ спричинена тим, що ці документи передбачають максимальне ущільнення забудови за мінімальних об’ємів соціальної інфраструктури.

Тобто ДПТ не уточнюють функціональне зонування генплану, а кардинально його змінюють.

У пресі можна часто побачити заголовки на кшталт «Київрада ухвалила скандальний ДПТ». За останні роки так, наприклад, було легалізовано незаконні житлові комплекси Анатолія Войцеховського і дозволено нищити лісові ділянки у Биківні.

Інститут, який розробляє новий генплан Києва, змушений буде врахувати в проєкті всі ухвалені ДПТ, навіть скандальні.

«Усі проєкти будівництва, які вже почалися, будуть відображені у новому генплані, навіть якщо вони спірні. Інститут враховує всі вихідні дані, у тому числі рішення Київради та дозволи на будівництво, видані Держархбудінспекцією», — пояснив Броневицький.

Коли чекати на новий проєкт

Система розбудови міста на основі ДПТ, яку успішно використовують столичні забудовники, могла тривати довго, якби не закінчувався термін дії чинного генплану. Оновленння містобудівної документації назріло і перезріло.

За даними компанії Geodesign, генплану в місті не дотримуються. Це відбувається через розробку ДПТ, що кардинально змінюють зміст генплану.

Деякі забудовники зводять споруди навіть усупереч ДПТ.

Загалом було досліджено 766 новобудов у Києві. Серед них 136 показали хороші результати з точки зору відповідності стратегії розвитку міста, 328 — частково відповідають, а 31 новобудова виходить за рамки законності.

У профільній комунальній організації запевнили ЕП, що розробка нового генплану перебуває на фінішній прямій.

«Закінчено роботи з оновлення проєкту матеріального генплану на 2019 рік. Найближчими днями чекаємо розділ «Історико-архітектурний опорний план» від субпідрядника — Інституту охорони культурної спадщини при Мінкультури», — каже начальник комунальної організації «Інститут генерального плану м. Києва» Сергій Броневицький.

«Сподіваємося, що протягом наступного місяця Мінкультури погодить історико-архітектурний опорний план. У кінці 2019 року або на початку 2020 року розраховуємо почати процедуру громадських слухань і його погоджень. Це дозволить нам у першому півріччі 2020 року затвердити новий генплан», — говорить чиновник.

Паралельно з громадськими слуханнями буде проводитися роз’яснювальна робота з депутатським корпусом, профільними комісіями, фракціями.

«Сподіваємося, що депутати розглядатимуть цей документ не як політичний, а як господарський. Фактично це територіальна стратегія міста Києва», — каже Броневицький.

У департаменті містобудування та архітектури ЕП повідомили, що подання генерального плану на розгляд Київської міської ради очікується у березні-квітні 2020 року.

Новий генплан, на відміну від старих, буде безстроковим. Відповідні зміни були ухвалені у 2011 році.

Безстроковість передбачає, що нові генплани не повинні бути розраховані до певного року. Документ повинен називатися «Генеральний план міста Києва», а не «Генплан до 2020-го, 2025-го чи 2040 року», — пояснив Броневицький.

Читайте також: Києві знову заговорили про масове розселення хрущовок: зрушиться чи процес з мертвої точки

Автор: Олександр Колесніченко
Фото: Володимир Фалін / День

Most Popular Topics

Editor Picks