Как защититься в случае расторжения договора с арендатором-застройщиком 0 12


Нюансы арендных договоров

В Киеве впервые демонтируют незаконную новостройку. Оказалось, что дом в Голосеевском районе столицы на 70 квартир и двухэтажный паркинг возводили без необходимых разрешений и проектов. Как не попасть в ловушку с новостройкой, и какие механизмы существуют для расторжения договора с органом местного самоуправления (ОМС) и арендатором-застройщиком, рассказал Mind юрист юридической фирмы TOTUM Василий Рущак.

Арендные отношения в земельной сфере являются специфическими и непростыми, тем более если арендодателем выступает орган местного самоуправления. Рассмотрим актуальные сейчас пути расторжения органом местного самоуправления договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства. Распространенными механизмами, в частности это касается Киева, является расторжение договора в связи с тем, что земельный участок не застраивается в течение трех лет, а также его использование не по целевому назначению. Часто такие основания расторжения договора связаны.

Средства, потраченные на арендную плату для арендатора, затраты инвестора (девелопера), который инвестирует в строительный проект (проектирование, получение разрешительной документации, охрана, строительство и т. п.), которые достигают миллионы гривен, – это то, что потеряют арендатор и инвестор при расторжении договора.

Правила расторжения договоров

Исходя из норм действующего законодательства, договор может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию одной из сторон, по решению суда или в одностороннем порядке, если такая возможность прямо предусмотрена самим договором.

Обычно используются следующие механизмы расторжения договора:

в одностороннем порядке по решению органа местного самоуправления (арендодателя); по решению суда по иску арендодателя; по решению суда по иску прокуратуры в интересах государства в лице арендодателя.

Сейчас прослеживается тенденция расторжения договора в случаях:

проблемных застроек; строек, к которым есть «профессиональный» интерес определенных публичных лиц; напряженности со стороны общественности, что стимулирует орган местного самоуправления принять определенные решения или совершить соответствующие действия по расторжению договора.

Реализация определенного механизма расторжения договора в каждом случае зависит от сложившихся обстоятельств (заинтересованности ОМС, давления общественности, давления публичных лиц, имеющих «интерес» в спорном земельном участке, времени для принятия решений).

Как защитить инвестиции

Основной доказательной базой для эффективной защиты прав арендатора и инвестора в случае одностороннего расторжения договора по решению ОМС является доказывания отсутствия вины арендатора, предоставление им документов, подтверждающих выполнение всех действий, направленных на получение разрешительной документации и осуществление строительства.

Если прокуратура в интересах государства в лице ОМС или ОМС лично подали исковое заявление в суд к арендатору о расторжении договора, способ и механизм защиты будет несколько отличаться от предыдущего. В этом случае истцу (арендодателю) и прокуратуре необходимо доказывать существенность нарушения арендатором условий договора, ущерб, который выражается в материальной ценности, понесенный арендодателем в связи с существенным нарушением условий договора арендатором.

Дополнительно не будет лишним доказать отсутствие вины арендатора в том, что строительство не велось, что будет служить вспомогательным фактором при защите в суде.

Если иск инициировал прокурор, обязательной составляющей позиции в защите арендаторов является обоснование отсутствия оснований для обращения прокурора в интересах государства в лице ОМС (арендодателя), поскольку прокурор может обращаться в суд в интересах государства в исключительных случаях.

Достаточно часто дополнительным, а в некоторых случаях отдельным основанием для расторжения договора арендодатель указывает использование земельного участки не по целевому назначению. При этом нецелевым использованием ОМС считает неиспользование предоставленного для строительства земельного участка. Однако, исходя из последних позиций Верховного Суда, неиспользование земельного участка не является его использованием не по целевому назначению.

При защите прав и интересов как арендатора земельного участка, так инвестора, инвестирующего в строительство на земельном участке, которые в данных правоотношениях являются одним целым, необходимо четко сформировать позицию и механизм защиты, что даст эффективный и необходимый арендаторам результат.

Читайте также, что Министр развития общин предупредила нардепов, что им придется вместе принимать ряд решений по объектам, возведенных с нарушениями.

Предыдущая статьяСледующая статья

Допускать ли иностранцев к украинскому рынку земли решат референдуме – Зеленский 0 9


Соответствующий пункт будет внесен в закон

В законопроект «О рынке земель» будут внесены правки, согласно которым покупать и продавать землю смогут только украинские граждане, а иностранцы смогут получить это право, если такое решение будет принято на всеукраинском референдуме.

Об этом президент Владимир Зеленский заявил в своем видеообращении.

«Поэтому принято следующее решение: между первым и вторым чтением в действующий проект закона будут внесены правки, согласно которым право продавать и покупать землю будут иметь только украинские граждане и украинские компании, основанные украинскими гражданами. Иностранцы и компании, имеющие среди учредителей иностранцев, получат право покупать украинские земельные участки только в случае, если на это дано согласие народа Украины на всеукраинском референдуме. Соответствующий пункт будет находиться в законе», — заявил Зеленский.

Напомним, что 2 сентября Владимир Зеленский распорядился, чтобы правительство подготовило, а парламент принял до 1 декабря законопроект о рынке земель сельскохозяйственного назначения и отменил мораторий на продажу земли. Он заверил, что «никто ни у кого не будет забирать землю», а земельная реформа направлена на развитие фермерства.

Ранее Зеленский заявил, что в этом году состоится земельная реформа, чтобы уже в 2020-м создать рынок земли в 40 млн га.

Сентябрьский опрос Киевского международного института социологии показал, что 52% опрошенных не одобряют идею отменить мораторий на землю, а поддерживают решение Зеленского лишь 35% опрошенных. Около 64% респондентов считают, что по этому поводу нужно провести референдум.

Читайте такжо о том, что президент Зеленский вернул в Раду закон «О верификации и мониторинг государственных выплат». А такжео о том, что президент требует решить проблему коррупции в сфере архитектурно-строительного контроля до конца года.

ВИДЕО ДНЯ: В Канаде разработали материал для «плаща-невидимки» 0 7


Материал преломляет свет подобно стакану с водой

Канадская камуфляжная компания Hyperstealth Biotechnology запатентовала технологию материала, преломляющего свет таким образом, что люди и предметы за ним становятся невидимими.

Материал, получивший название Quantum Stealth, в настоящее время все еще находится на стадии создания прототипа. Главным образом он был разработан для военных целей — чтобы скрывать людей и военную технику в полевых условиях.

Объекты, скрытые за материалом, не только невидимы для невооруженных глаз, материал также скрывает их от инфракрасных и ультрафиолетовых сканеров.

В отличие от традиционных камуфляжных материалов, которые ограничены конкретными условиями, такими как леса или пустыни, по словам разработчика, этот «плащ-невидимка» работает в любой обстановке и в любое время года.

Это стало возможным благодаря «lenticular lens» — гофрированному листу, в котором каждый гребень состоит из выпуклой или изогнутой наружу линзы. Когда несколько таких листов с различным распределением линз наслоены надлежащим образом, они способны преломлять свет под множеством различных углов, создавая «мертвые зоны».

«Материал преломляет свет подобно стакану с водой, когда ложка или соломинка внутри выглядят изогнутыми, — говорит разработчик Крамер Дезин. – Разница в том, что я понял, как сделать это с гораздо меньшим объемом и толщиной материала».

Видеоролики, выпущенные компанией, демонстрируют способность Quantum Stealth работать, даже если материал имеет толщину листа бумаги, оставаясь легким и недорогим в производстве, но при этом достаточно прочным, чтобы блокировать тепловизоры.

Однако остаются некоторые ограничения эффективности материала, так как он требует, чтобы субъект или объект находились на определенном расстоянии от материала – для того, чтобы оставатися невидимими. Эффект может быть более или менее убедительным, если смотреть под разными углами.

Источник: dezeen

Most Popular Topics

Editor Picks