Новий "антирейдерський" закон робить угоди з нерухомістю безпечнішими: яким чином 0 12


Хто з реєстраторів тепер поза законом?

Продаж нерухомості здійснюється за новими правилами. Відповідний закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту права власності» президент України Володимир Зеленський підписав 22 жовтня 2019 року, а 2 листопада документ набрав чинності.

Цей закон став черговим нормативно-правовим актом на «антирейдерську» тематику. Причому його норми спрямовані не лише на захист бізнесу, а й на осіб, які проводять операції з нерухомістю. Які зміни відтепер чекатимуть на продавців і покупців, розбирався Mind.

Закон ліквідує інститут акредитованих суб’єктів реєстрації, комунальних і державних підприємств. Саме з діяльністю таких підприємств пов’язано найбільше рейдерських захоплень і шахрайських схем з відбиранням майна. У липні 2019 року заступник міністра юстиції Олена Сукманова повідомила про те, що Мін’юст заблокував діяльність майже 170 комунальних реєстраторів, які були замішані в правопорушеннях.

«Закон №159-ІХ повністю позбавляє їх (комунальні підприємства) права на здійснення реєстраційних дій», – уточнює заступник міністра юстиції з питань держреєстрації Ольга Онищук.

Реєструвати угоди зможуть державні та приватні нотаріуси, а також держреєстратори місцевих держадміністрацій та органів місцевого самоврядування. А до того ж нотаріуси і держреєстратори будуть зобов’язані перевіряти правову дієздатність учасників угоди і наявність повноважень представників. Це потрібно для того, щоб уникнути махінацій з майном за допомогою «мертвих душ».

Як зміниться реєстрація прав власності?

Закон прибирає часовий розрив між угодою купівлі-продажу нерухомості та реєстрації нового власника в реєстрі майнових прав. Раніше процедура забирала до п’яти днів, і за терміновість потрібно було доплачувати. Наприклад, плата за реєстрацію протягом двох днів була еквівалентна одній мінімальній зарплаті (4173 грн у 2019 році), реєстрація за день коштувала дві мінімалки (8346 грн), а реєстрація за дві години – п’ять мінімальних зарплат (майже 21 000 грн).

«Скільки коштуватиме реєстрація, сказати важко, оскільки це питання, після набрання чинності законом, зобов’язаний врегулювати Кабмін. Можна пофантазувати і припустити, що залишать поточні ставки за «термінову реєстрацію», а можливо – переглянуть. Але оперативність і зниження ризиків шахрайства – це однозначно плюс», – вважає керуючий партнер адвокатського об’єднання «Тарасюк і партнери» Сергій Тарасюк.

Як подавати заяву на реєстрацію?

Змінюється і сам порядок подання заяви на реєстрацію права власності. У разі купівлі будинку, будівлі, споруди або об’єкта незавершеного будівництва з одночасним придбанням земельної ділянки, на якій розташовано будівлю, подається одна заява про державну реєстрацію прав незалежно від кількості документів, що засвідчують право власності на зазначене майно.

«Але одна заява подається лише в тому разі, якщо право власності на житловий будинок, будівлю, споруду або об’єкт незавершеного будівництва та земельна ділянка, на якій вони розташовані, реєструється тим же покупцем або набувачами», – уточнює адвокат, керівник корпоративного відділу юридичної фірми «Горецький і партнери» Мар’яна Горецька.

Одна з норм закону вимагає при реєстрації майна за дорученням (тобто не власником, а його представником) обов’язково засвідчити цю довіреність у нотаріуса.

Важливою новелою є відмова від обов’язкової наявності в заявці про державну реєстрацію підпису, якщо така реєстрація проводиться в результаті вчинення нотаріальних дій.

«Наприклад, покупець міг відмовитися від підписання заявки, і в такому випадку нотаріус не мав права провести держреєстрацію прав, незважаючи на те, що договір купівлі-продажу сторони вже уклали. Така ситуація породжувала маніпуляції, які були пов’язані перш за все з приховуванням майна», – пояснює адвокат, керівник практики нерухомості і будівництва адвокатської компанії «Борисенко і партнери» Дмитро Новицький.

Держреєстрація права власності проводитиметься виключно за місцезнаходженням нерухомого майна. Раніше не мало значення, де розташований об’єкт нерухомості. Скажімо, квартира десь у Житомирі, а переписати її на нового власника можна було хоч у Києві, хоч в Одесі.

Щоправда, Мін’юст залишає за собою можливість визначати випадки, коли реєстрація права власності може проводитися в межах декількох адміністративно-територіальних одиниць.

Такий підхід до реєстраційних дій теж стане перешкодою для рейдерів, оскільки знайти недобросовісного реєстратора буде набагато складніше.

«Подання документів неналежному суб’єкту державної реєстрації за новим законом може стати підставою для відмови», – попереджає Мар’яна Горецька.

Відповідальність нотаріусів за порушення порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно зросла. За перше порушення протягом року штраф складе 6800–10 200 грн (було 3400–6800 грн), за повторне – 8500–17 000 грн (було 6800–8500 грн).

Послуги нотаріусів подорожчають

Зміни в законодавстві призведуть до збільшення навантаження на нотаріусів.

«Потрібно буде крім запевнення угоди ще й державну реєстрацію провести, а це технічна робота великого обсягу. Не скидаємо з рахунків і збої в роботі реєстру», – пояснює Сергій Тарасюк.

До цього додається ще й необхідність здійснювати перевірку дієздатності та правомочності юросіб.

Тому деякі нотаріуси вже завели мову про те, що вартість їхніх послуг при проведенні операцій з нерухомістю зросте. «Хоча в цілому для пересічного громадянина закон не передбачає будь-якого додаткового фінансового навантаження, як на нотаріальні послуги, так і на послуги державної реєстрації», – говорить Дмитро Новицький.

Читайте також про те, що у Верховній Раді пообіцяли розробити законопроект про захист прав інвесторів житлового будівництва.

Автор: Павло Харламов

Предыдущая статьяСледующая статья

Трехэтажное здание сделают четырехэтажным:в Киеве начали реконструкцию корпуса университета Гринченко (ФОТО) 0 5


Университет — учреждение коммунальной собственности

В корпусе Киевского университета имени Бориса Гринченко, который расположен на проспекте Павла Тычины, 17 начались работы по реконструкции — об этом сообщил заместитель председателя КГГА Вячеслав Непоп.

Университет является учреждением коммунальной собственности, в нем обучаются более 8000 студентов по 20 специальностям.

Во время реконструкции планируется превратить трехэтажное здание в четырехэтажное за счет демонтажа мансарды и надстройки дополнительного этажа. Общая площадь корпуса увеличится с 7 тыс кв м до 12,5 тыс кв м.

«Здание станет более удобным для студентов и преподавателей, в этом корпусе смогут учиться до 1500 студентов ежедневно и работать 154 сотрудников, — отметил Вячеслав Непоп. — Будут созданы возможности для доступа и обучения маломобильных посетителей, оснащен лифт, пандусы».

Функциональная схема расположения помещений в основном сохранится. В корпусе будут обустроены три лектория на 100-120 мест каждый и актовый зал на 350 мест.

Реконструированное здание будет отвечать новейшим требованиям энергоэффективности. Предусмотрено использование современных строительных материалов, энергосберегающее светопрозрачное заполнения окон и витражей.

В учебных аудиториях, кабинетах компьютерных технологий, тренинговых аудиториях, актовом зале будут установлены интерактивные экраны и проекторы. Высокоскоростной интернет будет доступен на территории всей учебной части.

Реконструкция предусматривает благоустройство прилегающей территории, озеленение, установку современного освещения, перекладывание внешних сетей дождевой и бытовой канализации, водоснабжения и тепловых сетей.

Гаражи на территории будут демонтированы, а вместо них обустроена открытая автопарковка на 52 места и велопарковка на 16 мест для преподавателей и студентов.

Заказчиком реконструкции выступает коммунальное предприятие «Житлоинвестбуд-УКБ». Ориентировочный срок реконструкции – около 15 месяцев.

Читайте также о том, что Кличко пообещал новый Генеральный план Киева до конца года.  А также о том, что в Киеве транспортную инфраструктуру будут развивать в ином направлении.

Чи буде нарешті Київ із дієвим Генпланом 0 9


Зараз у Києві мав би діяти Генплан, ухвалений у 2002 році

Одна з найбільших проблем столиці — хаотична забудова, перекіс у бік будівництва житла, не забезпеченого транспортною, інженерною та соціальною інфраструктурою. Комфорт відходить на другий план. До чого тут генплан Києва і що з ним не так – розбиралась Економічна правда.

«Генплан розвитку Києва має бути презентований до кінця 2019 року», — Віталій Кличко, листопад 2019 року.

«Проєкт нового генерального плану Києва повинен бути представлений на громадські слухання в липні 2019 року, а на розгляд депутатів Київради — у жовтні 2019 року», — Віталій Кличко, травень 2019 року.

«Цього року необхідно ухвалити генеральний план Києва, щоб припинити хаотичну забудову міста», — Віталій Кличко, лютий 2018 року.

«Новий генплан подамо в найближчі місяці і, сподіваюся, на початку 2018 року він буде ухвалений», — Віталій Кличко, вересень 2017 року.

Київський міський голова вже котрий рік не може виконати свою обіцянку і представити на розсуд громади новий проєкт генерального плану столиці.

Зараз Київ функціонує та розбудовується за генпланом, розробленим у 1997 році та ухваленим у 2002 році.

Усі показники чинного генплану розраховані до 2020 року. Якщо у 2020 році не ухвалити новий документ, то у 2021 році може виникнути правова колізія: відведення земельних ділянок і видача містобудівних умов та обмежень відбуватиметься за старим генпланом, дія показників якого вже закінчиться.

Однак і чинний генплан не виконує роль головного містобудівного документа. Розвиток міста, житлова забудова та перепрофілювання великих територій відбувається через сумнівні з точки зору законності детальні плани території.

Чому так сталося і чи матиме столиця України шанс на цивілізаційний розвиток?

Два генплани, обидва не діють

Формально у Києві діє генеральний план до 2020 року, який у 1997 році почав розробляти Інститут генерального плану Києва акціонерного товариства «Київпроект». Депутати Київради затвердили його у 2002 році.

У 2008 році тодішній голова КМДА Леонід Черновецький замовив розробку нового генерального плану госпрозрахунковій організації «Центр містобудування та архітектури». Пізніше її перейменували на «Комунальну організацію «Інститут генерального плану міста Києва».

Так у Києві з’явилися два інститути генерального плану та два різні за суттю документи: «Генеральний план міста Києва до 2020 року» та «Генеральний план міста Києва до 2025 року».

За законодавством, генплан повинен оновлюватися кожні п’ять років. На практиці виходить, що генплан-2020 не оновлюється вже 17 років. Переважно — з політичних причин. Наприклад, чинний генплан передбачає приєднання кількох районів області до адміністративних меж міста.

«Чинний генплан передбачав розширення меж Києва на 65 тис га. Цього не відбулося, ці землі у приміській зоні вже розпайовані. Були помилки і прорахунки у прогнозній кількості автомобілів, кількості населення», — розповідає начальник комунальної організації «Інститут генерального плану Києва» Сергій Броневицький.

«Розвивати місто за цим генпланом вже неможливо. Наприклад, ті території, які передбачалися для промисловості, передані для будівництва і вже забудовані на землях з іншим цільовим призначенням», — додає він.

«Генплан Черновецького» передбачає розвиток міста шляхом ущільнення забудови. Він не затверджений, але саме його використовують проєктанти при розробці детальних планів територій.

На підставі детальних планів територй (ДПТ) забудовникам виділяють земельні ділянки.

«Проєкт нового генерального плану до 2025 року — документ дуже низької якості. Він багато років не може пройти погодження та прийти на зміну попередньому генплану», — каже співрозмовник ЕП у Київській міській раді.

Навіщо потрібен генплан

Генеральний план є основою планування забудови міста. Мета цього документа — створити комфортне середовище для мешканців.

Генплан містить 18 пунктів з усіх сфер міського господарства: економіка, житлове будівництво, кількість шкіл, дитячих садків, стан інженерних мереж, озеленення, екології, транспорту.

Спочатку робиться так званий опорний план: фіксуються поточна ситуація, рішення Київради, дозволи, видані органами виконавчої влади, права на ділянки та майно. Далі проєктувальники розробляють так званий прогноз розвитку міста.

Основне завдання містобудівної документації — раціональне використання території. Завдання генплану — створення підґрунтя для раціонального використання території.

«Генеральний план не настільки деталізований, щоб містити кожну придомову територію чи майданчик для вигулу собак. Генплан відображає загальне функціональне призначення території і відображає економічні показники: прогнозну чисельність населення та кількість транспорту», — розповідає Броневицький.

На положення і цифри генплану повинна спиратися містобудівна документація другого рівня — детальні плани територій і «зонінг». ДПТ і «зонінг» деталізують територію. Вони регламентують параметри забудови для кожного кварталу.

До чого тут забудовники

Проблема чинного генплану в тому, що в КМДА з часів Черновецького цей документ безпідставно ігнорують.

На думку експертів та громадськості, Черновецький доручив розробку нового генплану тільки для того, щоб приховати масові порушення чинного генплану, затвердженого у 2002 році. Таким чином міський голова і його «молода команда» намагалися легалізувати незаконні землевідведення.

Ця ситуація триває досі. Результатом став містобудівний хаос з перекосом в бік будівництва житла, не забезпеченого транспортною, інженерною та соціальною інфраструктурою.

«Київ забудовується на основі детальних планів територій, кожен з яких розробляється на замовлення девелоперів та забудовників. Вони виступають інвесторами розробки ДПТ та переконують Київраду їх ухвалювати», — пояснює один з депутатів Київської міської ради.

Зацікавленість девелоперів в ухваленні ДПТ спричинена тим, що ці документи передбачають максимальне ущільнення забудови за мінімальних об’ємів соціальної інфраструктури.

Тобто ДПТ не уточнюють функціональне зонування генплану, а кардинально його змінюють.

У пресі можна часто побачити заголовки на кшталт «Київрада ухвалила скандальний ДПТ». За останні роки так, наприклад, було легалізовано незаконні житлові комплекси Анатолія Войцеховського і дозволено нищити лісові ділянки у Биківні.

Інститут, який розробляє новий генплан Києва, змушений буде врахувати в проєкті всі ухвалені ДПТ, навіть скандальні.

«Усі проєкти будівництва, які вже почалися, будуть відображені у новому генплані, навіть якщо вони спірні. Інститут враховує всі вихідні дані, у тому числі рішення Київради та дозволи на будівництво, видані Держархбудінспекцією», — пояснив Броневицький.

Коли чекати на новий проєкт

Система розбудови міста на основі ДПТ, яку успішно використовують столичні забудовники, могла тривати довго, якби не закінчувався термін дії чинного генплану. Оновленння містобудівної документації назріло і перезріло.

За даними компанії Geodesign, генплану в місті не дотримуються. Це відбувається через розробку ДПТ, що кардинально змінюють зміст генплану.

Деякі забудовники зводять споруди навіть усупереч ДПТ.

Загалом було досліджено 766 новобудов у Києві. Серед них 136 показали хороші результати з точки зору відповідності стратегії розвитку міста, 328 — частково відповідають, а 31 новобудова виходить за рамки законності.

У профільній комунальній організації запевнили ЕП, що розробка нового генплану перебуває на фінішній прямій.

«Закінчено роботи з оновлення проєкту матеріального генплану на 2019 рік. Найближчими днями чекаємо розділ «Історико-архітектурний опорний план» від субпідрядника — Інституту охорони культурної спадщини при Мінкультури», — каже начальник комунальної організації «Інститут генерального плану м. Києва» Сергій Броневицький.

«Сподіваємося, що протягом наступного місяця Мінкультури погодить історико-архітектурний опорний план. У кінці 2019 року або на початку 2020 року розраховуємо почати процедуру громадських слухань і його погоджень. Це дозволить нам у першому півріччі 2020 року затвердити новий генплан», — говорить чиновник.

Паралельно з громадськими слуханнями буде проводитися роз’яснювальна робота з депутатським корпусом, профільними комісіями, фракціями.

«Сподіваємося, що депутати розглядатимуть цей документ не як політичний, а як господарський. Фактично це територіальна стратегія міста Києва», — каже Броневицький.

У департаменті містобудування та архітектури ЕП повідомили, що подання генерального плану на розгляд Київської міської ради очікується у березні-квітні 2020 року.

Новий генплан, на відміну від старих, буде безстроковим. Відповідні зміни були ухвалені у 2011 році.

Безстроковість передбачає, що нові генплани не повинні бути розраховані до певного року. Документ повинен називатися «Генеральний план міста Києва», а не «Генплан до 2020-го, 2025-го чи 2040 року», — пояснив Броневицький.

Читайте також: Києві знову заговорили про масове розселення хрущовок: зрушиться чи процес з мертвої точки

Автор: Олександр Колесніченко
Фото: Володимир Фалін / День

Most Popular Topics

Editor Picks