Ринок офісної нерухомості б'є всі можливі цінові рекорди 0 20


Наскільки дорожчає оренда?

Ринок комерційної нерухомості б’є всі можливі й неможливі рекорди. Орендні ставки в офісних центрах Києва після подорожчання у 2018 році майже вполовину, з початку 2019-го зросли ще на близько 20%.

Каталізатором попиту стало поступове пожвавлення економіки та розширення структури потреб у потенційних орендарів. Mind з’ясовував, кого в першу чергу зараз цікавлять офісні приміщення, і яка пропозиція користується на ринку найбільшим попитом.

До кінця першого півріччя 2019 року максимальна вартість оренди офісів класу А у Києві досягла 40 доларів США за 1 кв. м на місяць, а офісів класу В — 27 дол/кв м на місяць — свідчать дані консалтингової компанії CBRE Ukraine.

При цьому середня орендна ставка, згідно з дослідженням Colliers International, у офісах А-класу становить близько 30 дол/кв м, у офісах В-класу – 19–21 дол/кв м. на місяць.

Офісні приміщення класу С, як і раніше, залишаються найдешевшими: квадратний метр можна орендувати за 9–10 дол/кв м на місяць.

Ще одна тенденція – стрімке скорочення вакантності в офісних центрах столиці.

«Протягом першого півріччя 2019 року зростання попиту і незначний обсяг нової пропозиції офісних приміщень призвели до зниження середнього рівня вакантності з 6,5 до 6%», – йдеться в дослідженні Colliers International. В окремих об’єктах вакантність взагалі знаходиться в межах 4–5%.

Для порівняння: у 2016 році в столичних БЦ у середньому були порожніми 16% площ, а у 2015 році – понад 20%.

В інших великих містах – Львові, Одесі, Дніпрі та Харкові – схожа ситуація. Щоправда, орендна плата, порівняно з Києвом, там все ще відчутно нижча. У офісах А/В-класу орендодавці просять за квадратний метр до 20–25 доларів на місяць. Вакантність зберігається на рівні понад 10%.

Чому зростають ціни?

Експерти пояснюють драйв на ринку комерційної нерухомості декількома причинами. Поступове пожвавлення економіки формує попит на офісні площі з боку бізнесу. І структура орендарів стає дедалі більш різношерстою.

Наприклад, минулого року близько 40% офісів орендували телеком і IT-компанії. Цього року їхня частка скоротилася до 27-28%, зате зросла кількість орендарів із промисловості, транспортної та логістичної сфер, АПК і сфери послуг.

У структурі валового поглинання з початку 2019 року 28% офісів, за даними консалтингової компанії CBRE Ukraine, «забрали» бізнеси з виробничої та промислової сфер, а також енергетики.

Певну роль у зростанні попиту на офісні приміщення зіграла і політична ситуація в країні. Нагадаємо, що практично всю весну і літо Україна жила в стані передвиборчих перегонів: спочатку були вибори президента, а потім – позачергові вибори до Верховної Ради.

«Бізнес у такій ситуації бачив невизначеність і ризики курсових коливань після виборів, що в результаті могло спровокувати зростання орендних ставок. Тому орендарі підстраховувалися і намагалися «застовпити» місця в якісних об’єктах, і це стимулювало попит на офісні приміщення вже влітку. Хоча зазвичай пік припадає на початок-середину осені», – говорить агент з нерухомості Євген Ткачук.

Для багатьох компаній наявність офісу в діловому центрі або престижному районі міста стає одним з ефективних інструментів мотивації персоналу. «Трудова міграція диктує свої правила: роботодавцю проблематично не лише знайти, а й утримати кваліфікованого співробітника. Настає ера працівника, який виставляє свої умови. Він бажає центральне розташування офісу, обладнані робочі місця, кухню тощо», – пояснює СEO і керуючий партнер девелоперської компанії DC Evolution Андрій Рижиков.

Скільки будується нових площ?

За даними Державної служби статистики, за перше півріччя 2019 року в Україні було введено в експлуатацію 160 000 кв м офісів. У Києві за цей період здано три об’єкти сумарною площею 18 500 кв м. Це офісний центр класу А Maidan Plaza на Майдані Незалежності (8000 кв. м), бізнес-центр класу В «Паладіс» по вул. Січових Стрільців (5600 кв. м) і офісний комплекс класу В Palo Alto по вул. Старокиївській на 4900 кв. м.

До кінця року очікується введення в експлуатацію офісних центрів А і В-класу сумарною площею 70 000 кв. м. І якщо всі проекти будуть завершені в строк, то всього за 2019 рік Київ отримає близько 88 000 кв м нових офісів. Це майже в 1,8 раза більше, ніж роком раніше. Тоді в столиці було введено в експлуатацію 50 000 кв м офісних площ.

Чи вистачить цього на всіх?

Частково. Багато орендарів потребують великих площ, від 5000 до 10 000 кв м, і вони — навіть за наявності вільних офісів — не можуть підібрати собі потрібний варіант.

Якщо подивитися на структуру попиту, то 46% припадає на офісні приміщення площею понад 1000 кв м, 27% – на офіси розміром від 500 до 1000 кв м. Невеликі офіси, метражем менше 200 «квадратів», користуються найменшим попитом — їхня частка становить близько 7%.

Тому доходить до того, що наймачі укладають з орендодавцями попередні договори оренди в об’єктах незавершеного будівництва. Останній раз таке практикувалося ще до кризи 2008 року.

Малому бізнесу простіше: підприємці-одинаки і невеликі команди як альтернативу традиційному офісу обирають коворкінг або так звані хаби.

«Найчастіше це той же офіс у крутій локації, зі спільнотою однодумців і масою додаткових послуг. Очевидно, що коворкінг на голову вище, ніж окреме, але дешеве в усіх сенсах приміщення на околиці без доступу до якісних комунікацій», – розповідає Андрій Рижиков.

За даними Cushman & Wakefield, частка коворкінгів у обсязі угод оренди з офісними приміщеннями у першому півріччі 2019 року склала близько 13%.

Як ринок поводитиметься далі?

За прогнозами експертів, тенденція зростання орендних ставок у бізнес-центрах у найближчі 3-6 місяців збережеться.

«Високий попит, низька вакантність, а також відсутність нової пропозиції в достатньому обсязі штовхають ціни вгору», – пояснює керуючий партнер консалтингової компанії UTG Offices Володимир Гелюта. Не виключено, що на початок 2020 року середня орендна ставка в офісах класу А досягне 35 дол/кв м, а в офісах класу В – 23-25 дол/кв м.

«Вакантність продовжить поступово знижуватися. Й існує велика ймовірність, що частина нових офісів буде орендована ще до моменту введення об’єктів у експлуатацію. Це є одним з індикаторів дефіциту офісних приміщень», – прогнозує керуючий директор Colliers International (Україна) Олександр Носаченко.

За його словами, набиратиме обертів сегмент інноваційних парків, таких як UNIT.City, Innovation District IT Park, Manufactura, LvivTech.City. Також можна очікувати появу низки великих коворкінгів у традиційних бізнес-центрах.

«Це вказує на те, що все більшої популярності набирає багатофункціональність офісних приміщень, де, крім місця для роботи, орендарі хочуть бачити також місце для колаборації, навчання і нетворкінгу», – вважає експерт.

Читайте також про те, що 80% комерційної нерухомості здається в оренду у 5 областях України. А також про те, що вартість житла на первинному ринку Києва перевищила рівень кризових цін.

Предыдущая статьяСледующая статья

"Зелена" енергетика в Україні: фахівці спростували основні міфи 0 8


Міфи про «зелену» енергетику

Гарячі дискусії останніх тижнів про необхідність ретроспективного зниження «зеленого тарифу» для електроенергії з відновлюваних джерел енергії (ВДЕ) в Україні, а також схвалення профільним комітетом Верховної Ради проекту закону №2236-2, який пропонує дискримінаційні обмеження для альтернативної генерації для станцій від 150 МВт, висвітлили ряд міфів про зелену генерацію, на які спираються в своїх аргументах її противники:

зелена електроенергія дорога; зелена генерація приведе до значного зростання цін на електроенергію в Україні; в Україні найвищі в світі зелені тарифи на електроенергію з ВДЕ. Рентабельність електростанцій на ВДЕ в Україні складає понад 300%; єдине рішення питань балансування енергетичної системи — обмеження в ній частки зеленої електроенергії; зелена генерація не вирішує ні однієї з проблем енергосистеми і економіки України.

Про те, що з цього є реальністю, а що міфом, висловив свою думку Економічній правді народний депутат VII і VIII скликань Верховної Ради, голова правління громадської спілки «Global 100 RE Ukraine» Олександр Домбровський.

Зелена електроенергія дорога

Черговий річний звіт 2018 р. Levelized Cost of Energy (LCOE), відомого аналітичного агентства Lazard, підтвердив очікування аналітиків: відновлювана енергетика продовжує дешевшати.

Дані звіту свідчать, що вартість отриманої методом спалювання вуглеводнів електроенергії в перерахунку на мегават-годину в 2018 році залишилася на тому ж рівні, що роком раніше, тоді як вартість мегават-годину енергії сонця або вітру продовжує знижуватися.

У своїх розрахунках Lazard розраховує приведену вартість виробництва електроенергії, що включає як вартість будівництва і загальних витрат на експлуатацію за весь час роботи, розділені на обсяг енергії, що виробляється також за весь час роботи електростанції.

Найнижчу ціну вироблення мегават-годину в цьому році показує вітрова енергетика — всього від 29-56 доларів; на другому місці сонячна енергетика — 36-44 долари за мегават-годину, тоді як вугільна мегават-година коштує 60-143 доларів, а атомна — від 112-189 доларів.

Чому ж тоді в аргументах опонентів звучить зворотне? Причин кілька:

1) Порівнюють вартість електроенергії від вже існуючих і практично амортизованих традиційних електростанцій, з новими електростанціями на ВДЕ, у вартості електроенергії яких значну долю займає амортизація обладнання.

Порівнювати треба або нове з новим (як це робить Lazard), або існуюче з існуючим.

Уявімо, яка вартість електроенергії буде від існуючої ВЕС чи СЕС в 2030 році після закінчення терміну дії ЗТ, і після того як обладнання вже амортизоване і його вартість вже повернулась інвестору.

Переконані, що супер конкурентною щодо ціни е/е від існуючих традиційних електростанцій. Але ми проти порівняння нових електростанцій на ВДЕ з існуючими традиційними (як це роблять опоненти).

2) У вартість електроенергії від існуючих електростанцій не включено багато важливих складових цієї вартості.

Наприклад, в ціні е/е від АЕС не включена вартість захоронення відпрацьованого ядерного палива та виведення АЕС з експлуатації.

За це, ймовірно, нам свого часу доведеться заплатити з бюджету. 

3) Існуюче обладнання традиційних електростанцій не завжди відповідає сучасним екологічних вимогам і стандартам.

Наприклад, жодна вугільна електростанція в Україні не обладнана сучасними системами сіркоочищення. І їх вартості, відповідно, немає в вугільній кіловат-годині.

4) Продовжується явне і неявне субсидування традиційних електростанцій. Наприклад, тільки цього місяця уряд виділив мільярд (!) гривень на підтримку вугільної галузі. Але цього і інших подібних мільярдів немає в ціні вугільної е/е.

Якщо порівнювати коректно, то навіть сьогодні електроенергія з ВДЕ конкурента порівняно з традиційною.

Ще більше ситуація зміниться на користь ВДЕ в часі через продовження здешевлення технологій.

Також ймовірне введення більшістю країн податку на викиди СО2, що зараз широко дискутується в світі. Це ще підвищить конкурентність ВДЕ.

Зелена генерація приведе до значного зростання цін на електроенергію в Україні

Це фактично продовження попереднього міфу. Стверджуємо, що будівництво будь-якої нової генерації приведе до зростання існуючих цін на електроенергію в Україні.

Але хіба ми можемо не будувати зараз нову генерацію, коли переважна кількість існуючих електростанцій вже відпрацювала по 40-50 років і підлягає заміні найближчим часом?

При будівництві об’єктів на ВДЕ це зростання буде найнижчим з альтернативних сценаріїв (будівництво нових вугільних, атомних чи газових електростанцій).

Звучить теза, що потрібно або підвищувати тарифи на електроенергію на 5 копійок, або знижувати зелений тариф.

Ми вибираємо підвищення на 5 копійок, і будівництво в наслідок цього нової генерації на ВДЕ.

 В Україні найвищі в світі зелені тарифи на електроенергію з ВДЕ. Рентабельність електростанцій на ВДЕ в Україні складає понад 300%

У цілому це не відповідає дійсності. Зокрема, зелений тариф на електроенергію з біомаси (БМ) і біогазу (БГ) в Україні суттєво нижчий порівняно з більшістю країн ЄС.

Зокрема, Україна знаходиться на 13 місці серед 15-ти країн ЄС, що використовують ЗТ як засіб стимулювання виробництва електроенергії з БМ і БГ. Тобто, нижче нас ЗТ  на е/е з біомаси і біогазу має тільки Португалія і Словаччина.

Щодо вітру, ми теж не перші. Причому варто взяти до уваги, що кредитні ставки в Україні значно вищі, ніж у країнах ЄС.

Відповідно, при однаковому рівні ЗТ інвестори в Україні окуповуватимуть свої вкладення значно довше.

Країна

«Зелений» тариф для е/е з вітру, євро/кВт*год

Частка ВДЕ

Середня кредитна ставка

Греція

0,110

15,5% у 2017

4,68%

Сербія

0,092

28,71% у 2017

1,97%

Україна

2019: 0,1018

2020: 0,0905

9% у 2019

17%

Австрія

2018: 0,082

2019: 0,0812

31,7% у 2017

1,75%

Щодо рентабельності: середня рентабельність електростанцій на ВДЕ в Україні є на рівні 20%, з терміном окупності таких проектів 5-6 років.

При тому, що 7-8% ще потрібно віддати банку у випадку кредиту. Фактично це мінімально можлива рентабельність, яка ще цікавить інвесторів.

Єдине рішення питань балансування енергетичної системи — обмеження в ній частки зеленої електроенергії

Україна не перша в світі стикається з проблемами інтеграції великої частки ВДЕ в енергетичні системи.

Цілий ряд країн, окремих штатів, міст і компаній заявили про перехід до енергетики на базі 100% ВДЕ і впевнено рухаються до цього. Загальні принципи такого переходу супроводжуються такими тенденціями: функція базового навантаження поступово переходить до ВДЕ; традиційна генерація заміщується маневреною.

Можливі джерела гнучкості для такого переходу (згідно презентації п. Ігоря Петрика, компанія Wartsila Energy):

ГЕС/ГАЕС; інтерконектори; накопичувачі; маневрені ТЕС.

Усі з цих джерел можуть бути задіяні в Україні. Переможця визначить ринок. Моделювання розвитку ОЕС України визначило, що при створенні гнучкості системи в основному за рахунок маневрених ТЕС, максимальний економічний ефект досягається при створенні 1-2 ГВт маневрених потужностей.  

Тобто відпрацьовані і підтверджені технічні шляхи для інтеграції великої частки ВДЕ в енергетичну систему країни існують та потребують чітких механізмів регулювання з боку держави.

На розвинених конкурентних ринках електроенергії сам ринок створює попит на маневрені потужності, і інвестори будують їх.

На регульованих і недостатньо конкурентних ринках електроенергії, до яких належить і Україна, ймовірно, потрібне створення чітких стимулів для інвесторів вкладатися в маневрені потужності.

Зелена генерація не вирішує жодну з проблем енергосистеми і економіки України

Категорично не згодні. Розвиток ВДЕ приводить до значних позитивних макроекономічних змін.

1) Україна зменшить, а в перспективі зупинить імпорт енергоносіїв. В 2018 році він коштував нам біля 12 млрд доларів/рік по категоріям нафта та нафтопродукти, вугілля і природний газ. Відповідно, це позитивно вплине на торгівельний баланс держави.

Причому сонце і вітер відіграватимуть провідну роль у витісненні імпортних палив в електрогенерації, а біомаса — при виробництві теплової енергії і на транспорті.

2) Створимо новий інноваційний кластер української економіки, нові робочі місця, нові машинобудівельні заводи.

Кількість робочих місць, що створюватиметься, перевищує ту, яку потрібно скоротити в традиційній енергетиці, зокрема у вуглевидобуванні.

 Робочі місця створюватимуться не тільки при експлуатації електростанцій на ВДЕ, а і у суміжних галузях: будівництво, монтаж, підготовка палива (зокрема біомаси), виробництво обладнання.

3) Підвищимо енергетичну безпеку і незалежність країни. 

4) Отримаємо нову генерацію на основі ВДЕ на заміщення відпрацьованої традиційної, яку, у любому випадку, потрібно чимось заміщувати.

5) Суттєво покращимо екологію, тривалість і якість життя в країні. 

Ну і щодо законопроекту №2236-2

Вважаємо, що в законопроекту перейдена «червона межа» і суттєво змінені правила гри для вже побудованих об’єктів ВДЕ.

Цього категорично не можна допускати. Це прецедент, і якщо він пройде сьогодні — чекайте подібне і завтра. Якщо законодавці хочуть щось подібне робити, вони мають вводити такі норми через 1-2 роки після введення в дію закону, щоб інвестор міг їх врахувати при побудові своїх об’єктів. 

Якщо цей законопроект буде прийнятий, це відлякне інвесторів не тільки від енергії сонця і вітру, а від всіх ВДЕ, тому що Україна не гарантує виконання своїх зобов’язань.

Якщо ми допустимо зараз призупинення розвитку крупних електростанцій на ВДЕ в Україні,  ми цим самим закриваємо шлях для розвитку всіх ВДЕ у Україні.

Ми не згодні з таким сценарієм, ми за майбутнє на ВДЕ!

 
Читайте також: Влада налаштована скасувати компенсації за «зеленим» тарифом: чи варто це робити.

Кличко рассказал, когда уже Киев будет с Генпланом 0 9


Особое внимание в мэрии планируют уделить развитию парковочного пространства

Мэр Киева Виталий Кличко рассказал в эфире радио «НВ», что в середине декабря этого года будет представлен новый Генеральный план Киева.

«Мы готовимся представить общественности Генеральный план столицы. Каждый киевлянин сможет увидеть, как будет развиваться его район или микрорайон, и что планируют строить в столице», — заявил Кличко.

По его словам, большую часть презентации посвятят воплощению инфраструктурных решений. Прежде всего — развитию общественного транспорта и планам строительства дорог.

«Нам не нужно придумывать что-то сверхновое. Надо брать лучшие примеры, которые уже показали свою эффективность и работают в других городах мира. Это должен быть комплексный подход. И именно его мы стремимся показать во время презентации нового Генерального плана столицы. Мы работаем над тем, чтобы совершенствовать работу общественного транспорта, обновлять городскую инфраструктуру», — отметил мэр столицы.

Также, по словам Кличко, в новом Генплане особое внимание будет уделено развитию парковочного пространства.

«Например, у нас есть планы сделать большой паркинг под Европейской площадью. Также есть проект паркинга возле зоопарка. Поскольку в выходные там паркуются вдоль дороги и на соседних улицах в два, а иногда и в три ряда. Нам нужны также перехватывающие паркинги, чтобы люди оставляли свои авто на окраинах города и дальше ехали общественным транспортом», — отметил Виталий Кличко.

Он отметил, что сегодня столичная власть наводит порядок в этой сфере. На улицах города уже работает парковочная инспекция. Также разработана карта парковок в центре столицы.

Читайте также о том, что в Киеве транспортную инфраструктуру будут развивать в ином направлении.  А также о том, какие именно киевские хрущевки могут первыми пойти под снос.
.

Most Popular Topics

Editor Picks