У Верховній Раді пообіцяли розробити законопроект про захист прав інвесторів житлового будівництва (ВІДЕО) 0 16


У Комітеті почнуть розробляти законопроекти про захист інвестицій у житло

4 листопада у Комітеті Верховної Ради з питань організації держвлади, самоврядування, регіонального розвитку та містобудування відбулися слухання «Захист інвестицій в житлову нерухомість та шляхи вирішення проблем постраждалих інвесторів».

За словами голови Комітету Андрія Клочко, слухання проводилися з метою дати відповідь на запитання: чому стала можливою ситуація щодо появи недобудов та чому понад десятиліття ця проблема так і не була розв’язана.

«Очевидно, що ми зараз не зможемо миттєво вирішити питання конкретного довгобуду, але саме тут на майданчику нашого комітету ми маємо започаткувати процес законодавчих змін, що дозволять у майбутньому не допустити появи нових недобудов. Також розробити новий законодавчий механізм вирішення проблеми завершення будівництва довгобудів», — заявив Клочко.

Заступник голови Комітету Олена Шуляк звернула увагу присутніх на те, що ця проблема актуальна практично усіх великих міст України:

«На сьогодні українці кожного року інвестують у купівлю житла на первинному ринку понад 36 млрд. гривень. Ми дуже багато говоримо про захист зовнішніх інвестицій і зовсім не говоримо про те, як захистити звичайного українця і його кошти. На сьогодні за оці десятиріччя вже 200 тисяч сімей стали ошуканими і для того, щоб забезпечити житлом тільки ошуканих інвесторів у м. Києві потрібно понад 2 млн. кв м», — зазначила депутат.

Олена Шуляк повідомила, що у Комітеті створено підкомітет з питань захисту інвестицій в об’єкти нерухомості і він буде займатися саме цієї проблематикою.

«Проблематику ми розділили б на дві великі групи. Перша група проблем стосується саме того, що зробити для унеможливлення незаконного будівництва, будівництва житла без дозвільних документів, щоб громадяни, які інвестують на первинному ринку нерухомості мають певні обмеження в доступі до інформації, не завжди можуть зрозуміти чи є у певного об’єкту дозвільні документи чи їх немає. Потрібно зробити так, щоб громадяни, які хочуть купити квартиру, вони були б точно впевнені, що продаж квартир здійснюється у будинках, які будуються на оформленій земельній ділянці, з містобудівними умовами обмеження, які відповідають Генеральному плану тощо».

За слова Шуляк, до кінця року Комітет має підготувати певний законопроект і внести його на розгляд Верховної Ради.

Друга частина проблеми, як заявила народний депутат, глобальніша:

«На сьогодні немає чіткого механізму, що робити з довгобудами, з недобудовами, з сотнями-сотнями будинків. І кожний з цих будинків — це унікальна ситуація, і немає такого певного механізму, простого рецепту, коли це все можна вирішити».

Представники комітету нагадали, що міністерство громад і розвитку територій вже провело першу зустріч з інвесторами та народними депутатами з цієї проблематики. Планується створення робочої групи із залученням усіх зацікавлених сторін для того, щоб законопроект, який стосується вирішення питання довгобудів, також був внесений незабаром.

«Ми хочемо, щоб всі інвестори сьогодні отримали належну законодавчу підтримку», — зазначила Олена Шуляк.

Голова підкомітету з питань захисту інвестицій в об’єкти будівництва Олександр Аліксійчук відзначив, що проблема захисту постраждалих інвесторів є актуальною і болючою для суспільства та нагадав, що сьогодні працюють різні моделі фінансування будівництва. Однак, законно визнаними інвесторами, за словами народного депутата, вважаються особи, які беруть участь у Фонді операцій з нерухомістю та Фонді фінансування будівництва, а також у придбанні цільових облігацій підприємств, які мають право на емісії з укладанням відповідних договорів та обміном цих облігацій на житло.

«Але такий механізм мало використовується. Алгоритм роботи за таким механізмом є наступним: людина, яка вклала кошти за таким механізмом, має усі гарантії захисту прав законних інвесторів, передбачених чинним законодавством у разі виникнення проблеми з інвестицією. У нас сьогодні велика кількість ошуканих і чомусь інвестори про ці фонди або не знають або не знають як скористатися таким механізмом. Усі інші схеми залучення коштів у будівництво як то договір купівлі-продажу, участь у будівництво через членство у кооперативах з точки зору законодавства не є інвестиціями і їх захистити дуже складно. Особи, які уклали кошти через такі механізми, не є інвесторами згідно чинного законодавства, — заявив Аліксійчук. — Відносини за такими схемами вважаються цивільно-господарськими. Тому відповідальність за всі проблеми та ризики, що виникають, повністю несуть або інвестори або забудовник, які вони довірили йому на досить сумнівних договорах, які важко захистити. У такому випадку інвестору тільки залишається сподіватися, що забудовник є добросовісним».

Олександр Аліксійчук також додав, що громадяни, на жаль, не оцінюють ризиків при інвестуванні грошей у житло.

«Стимулюючим фактором для таких інвестицій є відносно низька ціна за квадратний метр, що приваблює потенційного інвестора, і через це ми маємо «Еліта-центр» або будинки Войцехівського у м. Києві, або «Альянс» в Одесі», – сказав він.

Відповідаючи на запитання, як захистити права таких постраждалих вкладників, голова підкомітету звернув увагу на два моменти: перший — потрібно напрацювати законопроект, який унеможливить такі довгобуди. При цьому варто подумати над проведенням так званого лікбезу, щоб люди, які хочуть придбати житло, знали б, як вкласти кошти і при цьому отримати захист і гарантії отримання житла.

Ще одна проблема — це довгобуди. Тут потрібно знати реєстр таких довгобудів, оскільки багато з них є неконтрольовані і необліковані.

«З метою уникнення ситуації появи нових довгобудів потрібно уніфікувати законодавство і створити сприятливий клімат входження чесних забудовників на будівельні ринки. Також варто подувати над створенням Фонду гарантування інвестиційних вкладів, у тому числі через відміну пайової участі.

Поки що у цьому питанні залишається чимало прогалин і недопрацювань, все ще не існує жодного закону, який вирішив би інвесторів і над цим потрібно зараз працювати. Ми з вашою допомогою напрацюємо комплексні підходи на законодавчому рівні, який допоможе нам врегулювати проблему і убезпечити ситуації, які можуть відбуватися у майбутньому», — зазначив Аліксійчук.

Серед причин виникнення проблемних об’єктів житлового будівництва учасники слухань відзначили:

відсутність системи гарантування виконання замовником будівництва зобов’язань перед інвесторами, будівництво об’єктів на самовільно зайнятих земельних ділянках або відсутність права на виконання будівельних робіт, фінансування будівництва за принципом «фінансової піраміди», спрямування коштів, залучених від інвесторів житлового будівництва, не за цільовим призначенням, прийняття забудовником на себе зобов’язань, які він завідомо не міг виконати, неналежний контроль зі сторони контролюючих та правоохоронних органів за діяльністю забудовників, відсутність злагодженої роботи таких органів.

Більшість учасників слухань наголошували на тому, що сьогодні вкрай гостро стоїть питання створення дієвого алгоритму добудови проблемних об’єктів житлового будівництва та напрацювання механізмів, які унеможливлять їх виникнення у майбутньому.

За результатами служать голова Комітету Олена Шуляк повідомила на своїй сторінці у Facebook:

«Ми напрацювали низку пропозицій, над якими працюватимемо до парламентських слухань у січні 2020-го (на яких на всеукраїнському рівні презентуватимемо законопроети з питань захисту інвестицій в житлову нерухомість). До цього часу профільний комітет вже має ідеї щодо такого законопроекту. Мова про документ, що пропонує ввести заборону на продаж квартир до завершення їх реєстрації в спеціальному реєстрі. Таку реєстрацію можна буде здійснити тільки при наявності повного пакету законних дозвільних документів. Можливо, використовуючи якісь схеми, забудовник і зможе почати будівництво без повного пакета документів. Але почати продавати або отримувати гроші від інвесторів — ні.
А вже сьогодні ми дали низку завдань нашому комітету, Кабміну, Верховному суду, Міністерству розвитку громад та територій, органам місцевого самоврядування, аби кожен на своєму рівні провів аудит проблематики та напрацював конкретні шляхи її вирішення».

Нагадаємо, що у Міністерстві розвитку громад та територій повідомили, що обговорення законопроекту про врегулювання проблеми довгобудів почнеться вже після 20 грудня.

Предыдущая статьяСледующая статья

Трехэтажное здание сделают четырехэтажным:в Киеве начали реконструкцию корпуса университета Гринченко (ФОТО) 0 5


Университет — учреждение коммунальной собственности

В корпусе Киевского университета имени Бориса Гринченко, который расположен на проспекте Павла Тычины, 17 начались работы по реконструкции — об этом сообщил заместитель председателя КГГА Вячеслав Непоп.

Университет является учреждением коммунальной собственности, в нем обучаются более 8000 студентов по 20 специальностям.

Во время реконструкции планируется превратить трехэтажное здание в четырехэтажное за счет демонтажа мансарды и надстройки дополнительного этажа. Общая площадь корпуса увеличится с 7 тыс кв м до 12,5 тыс кв м.

«Здание станет более удобным для студентов и преподавателей, в этом корпусе смогут учиться до 1500 студентов ежедневно и работать 154 сотрудников, — отметил Вячеслав Непоп. — Будут созданы возможности для доступа и обучения маломобильных посетителей, оснащен лифт, пандусы».

Функциональная схема расположения помещений в основном сохранится. В корпусе будут обустроены три лектория на 100-120 мест каждый и актовый зал на 350 мест.

Реконструированное здание будет отвечать новейшим требованиям энергоэффективности. Предусмотрено использование современных строительных материалов, энергосберегающее светопрозрачное заполнения окон и витражей.

В учебных аудиториях, кабинетах компьютерных технологий, тренинговых аудиториях, актовом зале будут установлены интерактивные экраны и проекторы. Высокоскоростной интернет будет доступен на территории всей учебной части.

Реконструкция предусматривает благоустройство прилегающей территории, озеленение, установку современного освещения, перекладывание внешних сетей дождевой и бытовой канализации, водоснабжения и тепловых сетей.

Гаражи на территории будут демонтированы, а вместо них обустроена открытая автопарковка на 52 места и велопарковка на 16 мест для преподавателей и студентов.

Заказчиком реконструкции выступает коммунальное предприятие «Житлоинвестбуд-УКБ». Ориентировочный срок реконструкции – около 15 месяцев.

Читайте также о том, что Кличко пообещал новый Генеральный план Киева до конца года.  А также о том, что в Киеве транспортную инфраструктуру будут развивать в ином направлении.

Чи буде нарешті Київ із дієвим Генпланом 0 9


Зараз у Києві мав би діяти Генплан, ухвалений у 2002 році

Одна з найбільших проблем столиці — хаотична забудова, перекіс у бік будівництва житла, не забезпеченого транспортною, інженерною та соціальною інфраструктурою. Комфорт відходить на другий план. До чого тут генплан Києва і що з ним не так – розбиралась Економічна правда.

«Генплан розвитку Києва має бути презентований до кінця 2019 року», — Віталій Кличко, листопад 2019 року.

«Проєкт нового генерального плану Києва повинен бути представлений на громадські слухання в липні 2019 року, а на розгляд депутатів Київради — у жовтні 2019 року», — Віталій Кличко, травень 2019 року.

«Цього року необхідно ухвалити генеральний план Києва, щоб припинити хаотичну забудову міста», — Віталій Кличко, лютий 2018 року.

«Новий генплан подамо в найближчі місяці і, сподіваюся, на початку 2018 року він буде ухвалений», — Віталій Кличко, вересень 2017 року.

Київський міський голова вже котрий рік не може виконати свою обіцянку і представити на розсуд громади новий проєкт генерального плану столиці.

Зараз Київ функціонує та розбудовується за генпланом, розробленим у 1997 році та ухваленим у 2002 році.

Усі показники чинного генплану розраховані до 2020 року. Якщо у 2020 році не ухвалити новий документ, то у 2021 році може виникнути правова колізія: відведення земельних ділянок і видача містобудівних умов та обмежень відбуватиметься за старим генпланом, дія показників якого вже закінчиться.

Однак і чинний генплан не виконує роль головного містобудівного документа. Розвиток міста, житлова забудова та перепрофілювання великих територій відбувається через сумнівні з точки зору законності детальні плани території.

Чому так сталося і чи матиме столиця України шанс на цивілізаційний розвиток?

Два генплани, обидва не діють

Формально у Києві діє генеральний план до 2020 року, який у 1997 році почав розробляти Інститут генерального плану Києва акціонерного товариства «Київпроект». Депутати Київради затвердили його у 2002 році.

У 2008 році тодішній голова КМДА Леонід Черновецький замовив розробку нового генерального плану госпрозрахунковій організації «Центр містобудування та архітектури». Пізніше її перейменували на «Комунальну організацію «Інститут генерального плану міста Києва».

Так у Києві з’явилися два інститути генерального плану та два різні за суттю документи: «Генеральний план міста Києва до 2020 року» та «Генеральний план міста Києва до 2025 року».

За законодавством, генплан повинен оновлюватися кожні п’ять років. На практиці виходить, що генплан-2020 не оновлюється вже 17 років. Переважно — з політичних причин. Наприклад, чинний генплан передбачає приєднання кількох районів області до адміністративних меж міста.

«Чинний генплан передбачав розширення меж Києва на 65 тис га. Цього не відбулося, ці землі у приміській зоні вже розпайовані. Були помилки і прорахунки у прогнозній кількості автомобілів, кількості населення», — розповідає начальник комунальної організації «Інститут генерального плану Києва» Сергій Броневицький.

«Розвивати місто за цим генпланом вже неможливо. Наприклад, ті території, які передбачалися для промисловості, передані для будівництва і вже забудовані на землях з іншим цільовим призначенням», — додає він.

«Генплан Черновецького» передбачає розвиток міста шляхом ущільнення забудови. Він не затверджений, але саме його використовують проєктанти при розробці детальних планів територій.

На підставі детальних планів територй (ДПТ) забудовникам виділяють земельні ділянки.

«Проєкт нового генерального плану до 2025 року — документ дуже низької якості. Він багато років не може пройти погодження та прийти на зміну попередньому генплану», — каже співрозмовник ЕП у Київській міській раді.

Навіщо потрібен генплан

Генеральний план є основою планування забудови міста. Мета цього документа — створити комфортне середовище для мешканців.

Генплан містить 18 пунктів з усіх сфер міського господарства: економіка, житлове будівництво, кількість шкіл, дитячих садків, стан інженерних мереж, озеленення, екології, транспорту.

Спочатку робиться так званий опорний план: фіксуються поточна ситуація, рішення Київради, дозволи, видані органами виконавчої влади, права на ділянки та майно. Далі проєктувальники розробляють так званий прогноз розвитку міста.

Основне завдання містобудівної документації — раціональне використання території. Завдання генплану — створення підґрунтя для раціонального використання території.

«Генеральний план не настільки деталізований, щоб містити кожну придомову територію чи майданчик для вигулу собак. Генплан відображає загальне функціональне призначення території і відображає економічні показники: прогнозну чисельність населення та кількість транспорту», — розповідає Броневицький.

На положення і цифри генплану повинна спиратися містобудівна документація другого рівня — детальні плани територій і «зонінг». ДПТ і «зонінг» деталізують територію. Вони регламентують параметри забудови для кожного кварталу.

До чого тут забудовники

Проблема чинного генплану в тому, що в КМДА з часів Черновецького цей документ безпідставно ігнорують.

На думку експертів та громадськості, Черновецький доручив розробку нового генплану тільки для того, щоб приховати масові порушення чинного генплану, затвердженого у 2002 році. Таким чином міський голова і його «молода команда» намагалися легалізувати незаконні землевідведення.

Ця ситуація триває досі. Результатом став містобудівний хаос з перекосом в бік будівництва житла, не забезпеченого транспортною, інженерною та соціальною інфраструктурою.

«Київ забудовується на основі детальних планів територій, кожен з яких розробляється на замовлення девелоперів та забудовників. Вони виступають інвесторами розробки ДПТ та переконують Київраду їх ухвалювати», — пояснює один з депутатів Київської міської ради.

Зацікавленість девелоперів в ухваленні ДПТ спричинена тим, що ці документи передбачають максимальне ущільнення забудови за мінімальних об’ємів соціальної інфраструктури.

Тобто ДПТ не уточнюють функціональне зонування генплану, а кардинально його змінюють.

У пресі можна часто побачити заголовки на кшталт «Київрада ухвалила скандальний ДПТ». За останні роки так, наприклад, було легалізовано незаконні житлові комплекси Анатолія Войцеховського і дозволено нищити лісові ділянки у Биківні.

Інститут, який розробляє новий генплан Києва, змушений буде врахувати в проєкті всі ухвалені ДПТ, навіть скандальні.

«Усі проєкти будівництва, які вже почалися, будуть відображені у новому генплані, навіть якщо вони спірні. Інститут враховує всі вихідні дані, у тому числі рішення Київради та дозволи на будівництво, видані Держархбудінспекцією», — пояснив Броневицький.

Коли чекати на новий проєкт

Система розбудови міста на основі ДПТ, яку успішно використовують столичні забудовники, могла тривати довго, якби не закінчувався термін дії чинного генплану. Оновленння містобудівної документації назріло і перезріло.

За даними компанії Geodesign, генплану в місті не дотримуються. Це відбувається через розробку ДПТ, що кардинально змінюють зміст генплану.

Деякі забудовники зводять споруди навіть усупереч ДПТ.

Загалом було досліджено 766 новобудов у Києві. Серед них 136 показали хороші результати з точки зору відповідності стратегії розвитку міста, 328 — частково відповідають, а 31 новобудова виходить за рамки законності.

У профільній комунальній організації запевнили ЕП, що розробка нового генплану перебуває на фінішній прямій.

«Закінчено роботи з оновлення проєкту матеріального генплану на 2019 рік. Найближчими днями чекаємо розділ «Історико-архітектурний опорний план» від субпідрядника — Інституту охорони культурної спадщини при Мінкультури», — каже начальник комунальної організації «Інститут генерального плану м. Києва» Сергій Броневицький.

«Сподіваємося, що протягом наступного місяця Мінкультури погодить історико-архітектурний опорний план. У кінці 2019 року або на початку 2020 року розраховуємо почати процедуру громадських слухань і його погоджень. Це дозволить нам у першому півріччі 2020 року затвердити новий генплан», — говорить чиновник.

Паралельно з громадськими слуханнями буде проводитися роз’яснювальна робота з депутатським корпусом, профільними комісіями, фракціями.

«Сподіваємося, що депутати розглядатимуть цей документ не як політичний, а як господарський. Фактично це територіальна стратегія міста Києва», — каже Броневицький.

У департаменті містобудування та архітектури ЕП повідомили, що подання генерального плану на розгляд Київської міської ради очікується у березні-квітні 2020 року.

Новий генплан, на відміну від старих, буде безстроковим. Відповідні зміни були ухвалені у 2011 році.

Безстроковість передбачає, що нові генплани не повинні бути розраховані до певного року. Документ повинен називатися «Генеральний план міста Києва», а не «Генплан до 2020-го, 2025-го чи 2040 року», — пояснив Броневицький.

Читайте також: Києві знову заговорили про масове розселення хрущовок: зрушиться чи процес з мертвої точки

Автор: Олександр Колесніченко
Фото: Володимир Фалін / День

Most Popular Topics

Editor Picks